Risiko einer Immobilienblase in Metropolen

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Bild: Unsplash

Der "UBS Global Real Estate Bubble Index 2018" deutet darauf hin, dass auf den Immobilienmärkten der meisten Metropolen weltweit das Risiko einer Blasenbildung oder, wie in Genf und Zürich, eine erhebliche Überbewertung besteht.

Am grössten ist das Blasenrisiko gemäss dem Index in Hongkong, gefolgt von München, Toronto, Vancouver, London und Amsterdam. In Stockholm, Paris, San Francisco, Frankfurt und Sydney bestehen grössere Ungleichgewichte. Zürich und Genf sowie Los Angeles, Tokio und New York zeichnen sich durch hohe Bewertungen aus. Dagegen sind die Immobilienmärkte in Boston, Singapur und Mailand fair bewertet, während der Immobilienmarkt in Chicago unterbewertet ist.

Zudem zeigt die Untersuchung, dass das Risiko einer Immobilienblase ist im vergangenen Jahr in München, Amsterdam und Hongkong deutlich gestiegen ist. Auch in Vancouver, San Francisco und Frankfurt sind die Marktungleichgewichte grösser geworden. Allerdings sind die Indexwerte in nicht weniger als einem Drittel der Städte zurückgegangen. Stockholm und Sydney verzeichneten den stärksten Rückgang, diese zwei Städte haben die Blasenrisikozone verlassen. In London, New York, Mailand, Toronto und Genf gingen die Bewertungen leicht zurück.

Schweiz – leichter Rückgang der Bewertungen 
Die Hauspreisentwicklung in Genf und Zürich bleibt gedrückt. Dem Index zufolge ist der Wohnimmobilienmarkt in Zürich weiterhin überbewertet. Der Druck auf die Preise kann mit der anhaltend schwachen Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien erklärt werden. In der unteren Preisklasse halten günstige Finanzierungsbedingungen und steigende Einkommen die rege Nachfrage nach Wohneigentum aufrecht, sodass die Preise hier weiter gestiegen sind. Aufgrund der langsam steigenden Leerstandsquoten bei Mietwohnungen erwarten wir, dass die Marktmieten unter Druck bleiben werden. In Zürich zahlt sich der Kauf einer Immobilie im mittleren Preissegment erst nach mehr als 36 Jahren aus – das ist die niedrigste Mietrendite aller in diesem Bericht untersuchten Städte.

In der Genferseeregion sind die Preise in diesem Jahr leicht gesunken und haben wieder das Niveau von vor drei Jahren erreicht. Der Markt hat sich also im Einklang mit dem breiteren Schweizer Häusermarkt weiter abgekühlt. Dennoch führt die geringe Bautätigkeit in Verbindung mit einem moderaten Bevölkerungswachstum dazu, dass das Angebot an Wohnimmobilien in der Stadt Genf nach wie vor zu tief ist.Nur 3% aller Wohneinheiten wurden in den letzten zehn Jahren neu gebaut – das ist ungefähr dreimal weniger als in Zürich. Generell dämpfen die relativ strengen Kreditkonditionen nicht nur den Preisanstieg, sondern auch das Hypothekarwachstum, das in den letzten Quartalen schweizweit unter das Einkommenswachstum gefallen ist.

Nach der Krise ist nicht vor der Krise
Anders als im Boom Mitte der 2000-er Jahre sind keine Anzeichen einer gleichzeitigen exzessiven Kreditvergabe und Bautätigkeit zu erkennen. Das ausstehende Hypothekarvolumen wächst nur halb so schnell wie im Vorfeld der Finanzkrise. Das würde den wirtschaftlichen Schaden einer Preiskorrektur begrenzen."Viele Grossstädte sind zwar dem Risiko einer Immobilienblase ausgesetzt. Wir sollten die heutige Situation jedoch nicht mit dem Marktumfeld vergleichen, das vor der Krise herrschte", sagt Mark Haefele, Chief Investment Officer von UBS Global Wealth Management. "Dennoch sollten Investoren auf den Immobilienmärkten, die mit einem Blasenrisiko konfrontiert sind, zum Beispiel Hongkong, Toronto und London, Vorsicht walten lassen."

Vorsicht beim Kauf von Wohnimmobilien
"Im Median der wichtigsten Finanzzentren der Industrieländer erzielten Eigenheime in den letzten fünf Jahren eine jährliche Gesamtrendite von 10%. Darin sind allerdings Eigenmietwerte und nicht realisierte Buchgewinne aufgrund der Preissteigerungen berücksichtigt", sagt Claudio Saputelli, Head of Real Estate des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management. "Es ist fraglich, wie attraktiv die Renditen in den kommenden Jahren sein werden. Wir raten zur Vorsicht beim Kauf von Wohnimmobilien in den meisten der grössten Städte der Industrieländer."

Der "UBS Global Real Estate Bubble Index" zeigt, dass der Hauspreisboom in den Metropolen im letzten Jahr an Dynamik und Reichweite verloren hat. Die inflationsbereinigten Preise sind in den letzten vier Quartalen durchschnittlich um 3,5% gestiegen. Das ist deutlich weniger als in den vergangenen Jahren, liegt aber immer noch über dem 10-Jahres-Durchschnitt. Dagegen setzte sich der starke Aufwärtstrend in den grössten Metropolen der Eurozone sowie in Hongkong und Vancouver fort. Doch der Boom bekommt erste Risse: So sanken die Preise in der Hälfte der Städte in der Risikoblasenzone der letztjährigen Ausgabe des Immobilienblasenindex – in London, Stockholm und Sydney real um mehr als 5%.

Erschwinglichkeitskrise überschattet den Ausblick
Das mittlere Preis-/Einkommensverhältnis stieg in den analysierten Städten von 5,5 im Jahr 2008 bis heute auf 7,5. Die meisten Haushalte können sich einen Immobilienkauf in den grössten Städten ohne eine erhebliche Erbschaft nicht mehr leisten. Als Reaktion auf zu teuer gewordene Eigenheime wurden in den letzten fünf Jahren in fast allen Städten zusätzliche Vorschriften wie eine Stempelsteuer oder eine Mietpreisbremse eingeführt. In Verbindung mit strengeren Kreditkonditionen können solche Vorschriften einen Immobilienboom abrupt beenden, wie das aktuelle Beispiel Sydney zeigt. Insgesamt gefährdet die geringe Erschwinglichkeit das langfristige Wachstumspotenzial und könnte Investoren veranlassen, ihre Erwartungen an zukünftige Kapitalgewinne in den Zentren zu überdenken.