Die Hypotheken-Welt steht Kopf

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Die Richtzinsen zehnjähriger Festhypotheken liegen per Ende Juni 2019 mit etwas über einem Prozent so tief wie noch nie und sind laut Comparis in Griffnähe der Richtzinsen fünf- oder zweijähriger Festhypotheken.

Der Sinkflug der Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken hält auch im zweiten Quartal des laufenden Jahres an. Per Ende Juni 2019 liegt der Richtsatz bei 1,10 Prozent, gegenüber 1,20 Prozent Ende März. Etwas geschrumpft ist der Richtsatz für fünfjährige Hypotheken, und zwar um zwei Basispunke auf 0,95 Prozent. Billiger geworden sind auch zweijährige Hypotheken. Der Richtzins beträgt neu 0,88 Prozent. Ende März dieses Jahres waren es noch 0,92 Prozent.

Hypothekarnehmer mit guter Bonität bekommen zehnjährige Festhypotheken bereits ab 0,70 Prozent, fünfjährige ab 0,44 Prozent. Selbst 15-jährige Festhypotheken liegen derzeit bei unter 1 Prozent. Das zeigen die Daten vom unabhängigen Hypothekenvermittler und Comparis-Partner HypoPlus.

Zinsstrukturkurve flacht ab

Signifikante Bewegungen sind auch in der Zinsbandbreite verschiedener Laufzeiten zu beobachten. "Die Richtzinsen zehnjähriger Festhypotheken sind in Griffnähe der Richtzinsen für fünf- oder zweijährige Festhypotheken", stellt Comparis-Finanz-Experte FrédéricPapp fest. Er bezeichnet das als verkehrte Welt. Denn bislang zahlten Kunden für langjährige Hypotheken immer einen markanten Risikoaufschlag.

Zum Vergleich: Ende zweites Quartal 2018 kostete eine zehnjährige Festhypothek mit 1,56 Prozent noch 45 Basispunkte mehr als eine fünfjährige Festhypothek. Ein Jahr später beträgt die Differenz nur noch 15 Basispunkte. Die Zinsdifferenz zwischen zwei- und zehnjährigen Hypotheken ist sogar von 60 per Ende Juni 2018 auf nunmehr 22 Basispunkte geschmolzen. Der Unterschied zwischen zwei- und fünfjährigen Festhypotheken schwankte innert Jahresfrist zwischen 5 bis 17 Basispunkten.

Langfristhypotheken noch attraktiver

Die Höhe der Hypothekarzinsen für beispielsweise eine zehnjährige Festhypothek bemisst sich primär an der Höhe des zehnjährigen Swap-Satzes. Letzterer ist seit vergangenem Mai nach 2015 und 2016 erneut negativ. Der Swap-Satz für eine fünfjährige Laufzeit bewegt sich seit Anfang 2015 fast immer unter null Prozent. "Langfristige Festhypotheken sind deshalb im Vergleich zu kurz- und mittelfristigen Hypotheken noch attraktiver geworden", erklärt Papp.

Banken kalkulieren für die Hypothekarzins-Berechnung nicht mit negativen Zinsen. Sie plafonieren stattdessen die null Prozent und schlagen dann ihre Margen darauf. Da derzeit sowohl fünfjährige als auch zehnjährige Swap-Sätze in negativem Territorium stünden, sei nicht davon auszugehen, dass die Differenz zwischen fünf- und zehnjährigen Festhypotheken viel kleiner werde, meint Papp.

Der Experte erwartet indes, dass die teureren Anbieter ihre Richtzinsen nach unten anpassen. Der Druck auf die Durchschnitt-Richtzinsen bleibe somit bestehen. In den kommenden Quartalen könnte die psychologische Marke von 1 Prozent bei den zehnjährigen Festhypotheken unterboten werden.

Eine verkehrte Welt zeichnet sich gemäss Papp auch bei den Hypothekartypen ab: Festhypotheken sind in vielen Fällen sogar günstiger zu bekommen als Liborhypotheken. Eine Liborhypothek basierend auf dem Drei-Monats-Libor und einem dreijährigen Rahmenvertrag liegt derzeit bei 0,59 Prozent. Hypothekarnehmer mit guter Bonität bekommen fünfjährige Festhypotheken bereits ab 0,44 Prozent und 7-jährige Festhypotheken sind ab 0,57 Prozent zu haben.

Liborhypotheken seien im aktuellen Finanzmarktumfeld mit einer rekordtiefen, flachen Zinskurve mässig attraktiv, so Papp. Der Entscheid, weiterhin auf Libor-Hypotheken zu setzen, hänge von der individuellen Risikoneigung und der zukünftigen Zinsentwicklung ab.

So günstig wie noch nie

Die Nachfrage nach mittelfristigen Laufzeiten (4 bis 6 Jahre) erhöhte sich im zweiten Quartal 2019 gegenüber den ersten drei Monaten des laufenden Jahres auf 20,4 Prozent (+2,5 Prozent). Im Gegenzug verminderte sich die Nachfrage nach kurzlaufenden Hypotheken (1 bis 3 Jahre) sowie langfristigen Hypotheken (7 bis 15 Jahre) um 0,9 auf 2,9 Prozent respektive um 1,6 auf 76,7 Prozent. Die Zunahme bei den mittleren Laufzeiten sei hauptsächlich durch ein aggressiveres Auftreten bestimmter Anbieter begründbar und somit isoliert zu betrachten. Tendenziell bewege sich der Markt in Richtung langfristige Hypotheken, weiss Papp.

Hypothekarfinanzierungen sind derzeit so günstig zu haben wie nie zuvor. Den idealen Einstiegszeitpunkt zu erwischen, ist dennoch Glückssache. Die Zinsen drohen, beeinflusst von ökonomischen Entwicklungen, jederzeit nach oben oder unten auszuschlagen. Die gedämpften Wirtschaftsprognosen in den USA und vor allem in Europa geben derzeit wenig Anlass für eine baldige Zinserhöhung. Wenig Handlungsbedarf gibt es auch im Hinblick auf die Inflationsrate in der Eurozone. Sie verharrt bei 1,2 Prozent (Stand Juni 2019) und liegt damit deutlich hinter dem Inflationsziel der Europäischen Notenbank (EZB) von knapp 2 Prozent. "Eine baldige Zinswende in Europa und als Folge davon in der Schweiz ist somit wenig wahrscheinlich", sagt Papp.