Wohnungsnot? Wohnfläche pro Person auf Rekordniveau

Von Dr. Alexander Fink, Universität Leipzig, Senior Fellow des IREF – Institute for Research in Economic and Fiscal Issues

Alarmierende Berichte über „Wohnungsmangel“ oder gar „Wohnungsnot“ können beim Leser den Eindruck entstehen lassen, pro Person sei der Wohnraum in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten geschrumpft. Daten des Statistischen Bundesamts sprechen eine andere Sprache. Die Wohnfläche pro Einwohner ist vor allem in den neuen Bundesländern, aber auch im früheren Bundesgebiet in den vergangenen 30 Jahren deutlich gestiegen und befindet sich derzeit auf Rekordniveau. Dass wir heute auf deutlich größerem Fuße als in der Vergangenheit leben, ist ein gut sichtbarer Beleg für die erfolgte Wohlstandssteigerung. Damit es auch auf diesem Feld zu weiterem Fortschritt kommt, sollten die Anreize zum Wohnungsbau gestärkt werden, auch durch temporär höhere Mieten in beliebten Gebieten.

Bundesbauministerin Hendricks: „Wohnungsnot“

Nach der Diskussion um die bisher anscheinend wirkungslos gebliebene Mietpreisbremse gewann angesichts der vielen Zuwanderer in diesem und im vergangenen Jahr die Debatte über die Situation auf dem Wohnungsmarkt wieder an Fahrt. Bundesbauministerin Hendricks spricht von einer „Wohnungsnot“ und wünscht sich eine Änderung des Grundgesetzes, sodass der Bund auch über das Jahr 2019 hinaus die Bundesländer im sozialen Wohnungsbau finanziell unterstützen kann.

Wohnfläche pro Person: Deutlicher Anstieg

Die Ausführungen von Hendricks und anderen Politikern lassen vermuten, dass die Situation auf dem Wohnungsmarkt heute schlechter wäre denn je. Wie so häufig, lohnt sich auch in diesem Fall ein Blick auf nüchterne Daten.

Das Statistische Bundesamt hält Informationen zur Wohnungsanzahl, zur gesamten Wohnfläche und zur Wohnfläche pro Einwohner bereit. Auf dem heutigen Gebiet der BRD standen Ende 1987 in 33 Millionen Wohnungen pro Person durchschnittlich etwas weniger als 35 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung. Zum Jahresende 2015 waren es bei einer um etwa 4 Millionen Personen gewachsenen Bevölkerung von 82 Millionen durchschnittlich etwas mehr als 46 Quadratmeter in 41,5 Millionen Wohnungen. Der Anstieg der Wohnfläche pro Person um etwa ein Drittel lässt bereits vermuten, dass die Situation auf dem Wohnungsmarkt heute im Vergleich zur Vergangenheit nicht allzu prekär ist.

Wohnfläche pro Einwohner: Stärkerer Anstieg im Osten

Auch die Daten für das frühere Bundesgebiet im Vergleich zu den neuen Ländern inklusive Berlin sind aufschlussreich. 1987, also noch zu Zeiten der DDR, war der Wohnraum pro Person im früheren Bundesgebiet knapp 40 % größer als im Osten. Dieses Ergebnis überrascht nicht und untertreibt angesichts der höherwertigen Bausubstanz im Westen den Unterschied noch.

Möglicherweise überraschender ist die Entwicklung nach 1987. Die neuen Länder haben in Bezug auf die Wohnfläche pro Einwohner deutlich aufgeholt. Pro Einwohner ist der Wohnraum heute im früheren Bundesgebiet nur noch knapp 9 % größer als in den neuen Ländern und Berlin.

Nicht explizit berücksichtigt wird bei dieser Darstellung, dass über den betrachteten Zeitraum viele Menschen aus den neuen Bundesländern abgewandert und vom Land in die Städte gezogen sind. Dennoch deuten diese Zahlen darauf hin, dass sich der Anstieg unseres Wohlstandes auch in größeren Wohnungen widerspiegelt und die Situation auf dem Wohnungsmarkt weniger dramatisch ist als von Politikern aller Couleur dargestellt.

Bei vielen Politikern führen steigende Mieten und Klagen darüber leider noch immer zur schnellen Forderung nach einem Eingreifen des Staates in das Marktgeschehen. Sie wünschen sich den Staat als mittelbaren oder unmittelbaren Bereitsteller von Wohnungen und fordern regelmäßig zusätzliche Einschränkungen der Vertragsfreiheit auf dem Wohnungsmarkt – etwa durch Preiskontrollen.

Wohngutscheine statt sozialem Wohnungsbau und …

Während die Wohnfläche von 2002 bis 2013 um etwa 15 % stieg, fiel die Anzahl öffentlich geförderter Sozialwohnungen in Deutschland von über 2,5 auf unter 1,5 Millionen. Beide Entwicklungen sind zu begrüßen. Aus der unmittelbaren und mittelbaren objektbasierten Förderung von sozialem Wohnungsbau sollte sich der Staat vollständig zurückziehen.

Weder sollte der Staat ausgewählte Produzenten von Sozialwohnungen fördern, noch sollte er selbst als Anbieter von Sozialwohnungen auftreten. Die Anreizstruktur, der die Mitarbeiter des Staates ausgesetzt sind, lässt den Staat gerade nicht erfolgreich als Unternehmer agieren.

Wird eine zusätzliche Unterstützung hilfsbedürftiger Personen in Bezug auf den Wohnungsmarkt für geboten erachtet, sollte die Unterstützung mithilfe objektunabhängiger Wohngutscheine erfolgen.

Im Vergleich zu sozialem Wohnungsbau bringen Wohngutscheine viele Vorteile mit sich. Erstens, die Förderung erfahren ausschließlich Personen, die bedürftig sind. Zweitens, Wohngutscheine lassen ihren Nutzern mehr Entscheidungsfreiheit in Bezug auf Ausstattung, Lage und Größe ihrer Wohnung. Drittens, Nutzer von Wohngutscheinen können die Gutscheine mit zusätzlichen Zahlungen aus ihrem Budget aufstocken. Viertens, es ist weniger wahrscheinlich, dass einzelne Mietshäuser, Straßenzüge und Stadtteile vornehmlich von Empfängern staatlicher Hilfsleistungen bewohnt werden und möglicherweise „soziale Brennpunkte“ entstehen.

… keine Preiskontrollen

Anstatt die unerwünschten Nebenwirkungen von Preiskontrollen in Kauf zu nehmen, um die offiziellen Mieten niedrig zu halten, sollte Anbietern und Nachfragern die Möglichkeit gegeben werden, Marktpreise als verlässliche Informationssignale zu nutzen. Hohe derzeitige und zukünftig erwartete Mieten in beliebten Wohnvierteln eignen sich vorzüglich als Anreiz, zusätzlichen Wohnraum entstehen zu lassen.

Neuer Wohnraum entsteht dann gerade dort, wo sich aus Sicht potentieller Investoren angesichts derzeitiger Preise für Grundstücke und Immobilien sowie der erwarteten zukünftigen Nachfrage nach Wohnungen der (Aus-)Bau lohnt.

Erstmals erschienen bei IREF.