Sweetspot Schweizer Geschäftsimmobilien

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Gerhard Demmelmaier, Head Real Estate Portfolio Management, Third-Party Asset Management Schweiz, Swiss Life Asset Managers

Lange galten sie als Problembereich innerhalb der Komfortzone "Schweizer Immobilienmarkt": kommerzielle Liegenschaften. Finanzkrise, harter Franken, strukturelle Probleme des Detailhandels und insbesondere die unter der Online-Konkurrenz leidenden Bekleidungsgeschäfte – das alles setzte dem Verkaufsflächenmarkt zu, während die Preise für Wohnimmobilien auch wegen den tiefen Zinsen laufend stiegen. Nun feiern kommerzielle Immobilien ein Comeback.

Commercial Properties bieten unterdessen Vorteile gegenüber Anlagen in Wohnimmobilien oder gemischten Fonds. Denn die höhere Konjunktursensitivität macht sie nun zu Outperformern, da die Wirtschaft auf Hochtouren läuft: Die Arbeitslosenquote ist im April auf 2.9% gesunken, den tiefsten Stand seit Mai 2012. Das lässt Nachfrageimpulse bei der Vermietung von Büroflächen erwarten, besonders aus der Informationsbranche, den Unternehmensdienstleistungen und dem Bildungssektor. An innenstädtischen Lagen ist zudem eine anziehende Nachfrage nach Gastroflächen zu beobachten. Der Fonds Swiss Life REF (LUX) Commercial Properties Switzerland will just diese Impulse aufnehmen.

Willkommen in der Ära des Cashflows
Eine weitere Entwicklung spricht für Anlagen in Commercial Real Estate. Waren bisher Aufwertungsgewinne die grossen Treiber für die Performance, gewinnen Cashflow-Renditen an Bedeutung. Die Zeiten grosser Aufwertungsgewinne dürften nämlich vorerst vorbei sein. Für die vergangenen Aufwertungen waren grösstenteils rückläufige Diskontsätze verantwortlich. Das Potenzial sinkender Diskontsätze scheint weitgehend ausgeschöpft, da die Zinsen eher steigen als fallen dürften. Höhere Cashflow-Renditen machen kommerzielle Liegenschaften für Investoren attraktiv. Und noch ein Plus von Geschäftsliegenschaften: Ihre Mietverträge werden in der Regel auf 5 Jahre abgeschlossen und sind indexiert. Die entsprechenden Cashflows weisen also einen partiellen bis vollständigen Inflationsschutz auf.

Die drei wichtigsten Treiber der Wertentwicklung: Lage, Lage und Lage
Immobilien sind eines nicht – das Wort sagt es: mobil. Sie sind an den Ort gebunden. Wir achten daher kompromisslos auf Lage und Qualität bei der Zusammensetzung des Portfolios und kaufen nur sehr selektiv zu. Das Liegenschaftenportfolio beinhaltet per Ende Mai 2018 33 Immobilien mit einem Marktwert von rund CHF 960 Mio.

Zukäufe sind wichtig. Sie erhöhen nicht nur die geographische Diversifikation, sondern auch jene bezüglich Objekt (Grösse, Qualität, usw) und Mieterstruktur. Dank ausgezeichnetem Sourcing gelingt es uns regelmässig, Liegenschaften zu finden, die den strikten Lage- und Objektqualitätsanforderungen sowie Renditeerwartungen entsprechen. Im Rahmen der Projektentwicklung «Manegg West» haben wir ein Bürogebäude in Zürich erworben, das auf Fertigstellung für zwölf Jahre vermietet ist und bereits jetzt laufende Erträge erzielt. Das Projekt bietet den Kunden moderne Flächen sowie eine optimale Verkehrsanbindung und für Swiss Life eine Verjüngung des Portfolios. Mit Blick auf die anstehende Kapitalerhöhung (vgl. Box) konnte die hochwertige Geschäftsliegenschaft an der Rue Adrien-Pichard 2/4 in der Lausanner Innenstadt akquiriert werden. Der Gebäudezustand ist sehr gut (Sanierung 2017) und die Geschäftsflächen sind langfristig vermietet. Zudem wurde per Mitte Mai 2018 eine moderne Büroliegenschaft mit sehr guter Visibilität direkt beim Bahnhof Tiefenbrunnen in Zürich erworben.

Qualität auch bei der Vermietung
Die kompromisslose Suche nach Qualität und Top-Lage münzt sich in eine überdurchschnittliche Vermietungsquote um. Darüber hinaus liegt das Augenmerk seit geraumer Zeit auf einem aktiven Vermietungsmanagement. Dazu gehört die enge Betreuung der Bestandesmieter, die Erarbeitung intelligenter Vermietungs- und Objektstrategien wie „Plug and Work“ (Vermietung ausgebauter Flächen) und die Neupositionierung von Flächen bzw. gesamten Liegenschaften. Wir streben kontinuierlich eine Verbesserung der bereits hohen Vermietungsquote an (per Ende Mai 2018: 96.3%). Die Geschäftsflächennachfrage konzentriert sich mehr und mehr auf gut erschlossene Lagen. Der Fonds wird auch in angespannten Marktphasen davon profitieren. Dank qualitativen Büroflächen sind in den letzten Monaten bei den Mietpreisen mehrere Abschlüsse über der Marktmiete realisiert worden.

Wie geht es weiter am Immobilienmarkt?
Bei Verkaufsflächen zeigen sich vereinzelt rückläufige Mieten, die Vermietungskraft bleibt aber gut. Die verschärfte Konkurrenzsituation spiegelt sich vornehmlich in einer höheren Konzessionsbereitschaft bei Ausbauten, Gewährung von Early Breaks oder mietfreien Perioden.

Im Bürosektor ist der Leerstand in den grossen Städten stabil, die Mieten sind aber leicht gesunken. Gute Lagen dürften aber weiter zügig vermietet werden, auch wenn die Vermarktung aktiver betrieben werden muss als in der Vergangenheit. Die strukturellen Veränderungen im Verkaufsflächenbereich halten an. Unter Druck bleiben der Non-Food-Bereich und das Bekleidungssegment. Top Verkaufsflächen an Haupteinkaufsstrassen bleiben aber attraktiv. Hier sind vielfältige Nutzungen und Konzepte möglich, weshalb wir eine stabile Nachfrage erwarten. Aus denselben Gründen rechnen wir mit anhaltendem Interesse am Swiss Life REF (LUX) Commercial Properties Switzerland. 

Kapitalerhöhung Swiss Life REF (LUX) Commercial Properties Switzerland

Um die Investorenbasis stärker diversifizieren und Neuinvestoren zu gewinnen, haben wir uns zu einer Kapitalerhöhung des Swiss Life REF (LUX) Commercial Properties Switzerland FCP-SIF entschlossen. Die Zeichnungsfrist läuft vom 1. bis 15 Juni 2018. Insgesamnt werden maximal 72'857 neue Anteile emittiert, was einem Emissionserlös von rund 85 Mio. CHF entspricht. Bestehende Investoren und Neuinvestoren können sich an der Kapitalerhöhung beteiligen. Die Emission wird auf "best-effort basis" durchgeführt. Die effektive Anzahl der neu ausgegebenen Anteile wird von der Fondsleitung nach Ablauf der Zeichnungsfrist festgelegt. Das Liegenschaftenportfolio beinhaltet per Ende Mai 2018 33 Immobilien mit einem Marktwert von rund CHF 960 Mio. Im vergangenen Jahr hat der Fonds eine Ausschüttungsrendite von 3.0% aufgewiesen. Ziel ist es, dieses attraktive Ausschüttungsniveau stabil zu halten.

Swiss Life REF (LUX) Commercial Properties Switzerland auf einen Blick:

Rechtlicher Hinweis

Dieses Dokument wurde mit grösster Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Wir geben jedoch keine Gewähr hinsichtlich dessen Inhalt und Vollständigkeit und lehnen jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben. Die vorliegende Publikation begründet weder eine Aufforderung noch eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Anlageinstrumenten sondern dient lediglich zu Informationszwecken. Sowohl Swiss Life AG als auch die übrigen Mitglieder der Swiss Life -Gruppe sind zu Positionen in diesen Investmentfonds sowie zu deren Kauf bzw. Verkauf berechtigt. Dieses Dokument enthält «zukunftsgerichtete Aussagen», welche unsere Einschätzung und unsere Erwartungen zu einem bestimmten Zeitpunkt ausdrücken, dabei können verschiedene Risiken, Unsicherheiten und andere Einflussfaktoren dazu führen, dass die tatsächlichen Entwicklungen und Resultate sich von unseren Erwartungen deutlich unterscheiden. Quelle für sämtliche Daten und Grafiken (sofern nicht anders vermerkt) ist Swiss Life Asset Managers.

Die vollständigen Angaben zu den Investmentfonds sind den jeweiligen Verkaufsprospekten in Verbindung mit den jeweiligen Jahresberichten und Halbjahresberichten, sowie den wesentlichen Anlegerinformationen zu entnehmen. Diese Unterlagen stellen die allein rechtlich maßgebliche Grundlage für einen Erwerb der Anteile dar. Sie können kostenlos in elektronischer oder gedruckter Form in deutscher Sprache bei der Fondsleitung bzw. beim Vertreter Swiss Life Asset Management AG, General-Guisan-Quai 40, P.O. Box 2831, 8002 Zürich, bezogen werden. Zahlstelle in der Schweiz ist die UBS AG, Bahnhofstrasse 45, 8001 Zürich. Gerichtsstand für in der Schweiz vertriebene Anteile von ausländischen Investmentfonds ist am Sitz des Vertreters. Die in der vorliegenden Publikation genannten Investmentfonds sind im Grossherzogtum Luxemburg domiziliert.