by Gerhard Demmelmair, Head Real Estate Portfolio Management, Third-Party Asset Management Schweiz, Swiss Life Asset Managers Die Ansprüche der Mieter steigen. Deshalb gewinnt die Lage- und Objektqualität bei Immobilienanlagen an Bedeutung. Für Verkaufsflächen sind zentrale Lagen zum entscheidenden Faktor geworden, Büroflächen funktionieren immer häufiger nach dem Prinzip "Plug and Play". In den Gross- und Mittelstädten ist dank der anhaltenden Urbanisierung eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen festzustellen. Die Peripherie sieht sich hingegen mit steigenden Leerständen konfrontiert. Einer nach wie vor lebhaften Wohnbautätigkeit steht seit ein paar Jahren eine gesunkene Nettozuwanderung gegenüber. Insbesondere aus
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Gerhard Demmelmair, Head Real Estate Portfolio Management, Third-Party Asset Management Schweiz, Swiss Life Asset Managers
Die Ansprüche der Mieter steigen. Deshalb gewinnt die Lage- und Objektqualität bei Immobilienanlagen an Bedeutung. Für Verkaufsflächen sind zentrale Lagen zum entscheidenden Faktor geworden, Büroflächen funktionieren immer häufiger nach dem Prinzip "Plug and Play". In den Gross- und Mittelstädten ist dank der anhaltenden Urbanisierung eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen festzustellen. Die Peripherie sieht sich hingegen mit steigenden Leerständen konfrontiert.
Einer nach wie vor lebhaften Wohnbautätigkeit steht seit ein paar Jahren eine gesunkene Nettozuwanderung gegenüber. Insbesondere aus Europa kommen aufgrund der wirtschaftlichen Erholung weniger Menschen in die Schweiz. Die Leerstände sind im nationalen Durchschnitt leicht gestiegen. Nicht nur das lässt Mieter wählerischer werden. Noch wichtiger als die konjunkturellen Veränderungen sind langfristig die sie überlagernden Megatrends wie die Digitalisierung und die Urbanisierung.
Digitalisierung: Die Veränderungen bei den Endverbrauchern treiben den Markt
Die Digitalisierung hat das Konsumverhalten bereits revolutioniert. Und auch im Immobilienbereich, sowohl im Segment der Wohnliegenschaften als auch im Bereich der Verkaufs- und Büroflächen, werden die neuen Technologien immer erlebbarer. Bereits jetzt können ganze Bauelemente oder Einrichtungsgegenstände gedruckt werden.
Am direktesten spürt der Immobilienmarkt die Digitalisierung derzeit aber vor allem über die Nachfrage: Die Einzelhändler versuchen, ihr Flächenangebot an die neuen Bedürfnisse ihrer Kunden anzupassen. Die immer attraktiveren Möglichkeiten des Online-Shoppings führen dazu, dass sich Konsumenten nur noch aus dem Haus bewegen, wenn damit gute Beratung, Unterhaltung und Erlebnisse verbunden sind. Dezentrale Läden werden demzufolge mehr und mehr Mühe bekunden. Gleichzeitig tauchen neue Marktteilnehmer und Segmente auf, etwa Showrooms, Pop-ups, städtische Verteilzentren und „Fast Good Food“-Konzepte. Die Zunahme des Co-Workings erlaubt grösstmögliche Flexibilität für die Nutzer. Auch bei den traditionellen Büro-Nutzungen sind die Anforderungen gestiegen.
Vielseitige Mieterbedürfnisse
Moderne Büroimmobilien müssen nicht nur energieeffizient, sondern auch flexibel sein. Viele Büromieter sind nicht mehr bereit, den kompletten Büroausbau selber zu organisieren und zu finanzieren. Immer häufiger erwarten sie komplett ausgestattete Räumlichkeiten, die ab dem ersten Tag funktionieren (Plug & Play). Billardtisch, Rückzugsmöglichkeit, Squashplatz – neue Bürokonzepte leisten sich heute nicht mehr nur Google & Co, hippe Internet-Start-ups, PR-Agenturen und andere Kreativunternehmen. Auf den Geschmack gekommen sind auch Rechtsanwaltskanzleien, Banken, Versicherungen und andere als scheinbar konservativ geltende Unternehmen. Offene Flächen für das Brainstorming im Team, schallisolierte Kabinen für längere Telefonate und ruhige Räume für konzentrierte Arbeit am Computer gelten nicht mehr als Extravaganzen.
Auch im Wohnsegment muss der Vermarktungsaufwand erhöht werden. Von der Inserierung bis zur Besichtigung muss das Produkt attraktiv präsentiert werden. Ansprechende Fotos, Videos und 360°-Touren sind bereits Standard, aber auch bei der Besichtigung ist die Betreuung des Interessenten entscheidend. Mit «Home Staging» und Möblierungen können die Wohnungen in einem attraktiven Ambiente gezeigt werden. Bei virtuellen Begehungen steht das Erlebnis im Vordergrund.
Mehr Vermarktungsaufwand und Know-How von Anfang an
Dieser Transformationsprozess ist noch nicht abgeschlossen. Market Intelligence und Trend Scouting gewinnen daher an Bedeutung, damit Trends frühzeitig erkannt werden. Mieteinheiten müssen aufgrund der heutigen Trends möglichst flexibel gestaltet werden. Dafür sind sowohl bautechnische Immobilienkenntnisse und Asset-Management-Fähigkeiten, als auch ein kompetentes Produktmanagement inklusive Research notwendig.
Urbanisierungstrend hält an
Wir beobachten die neuen Entwicklungen genau und werten ihre Auswirkungen sorgfältig aus. Unsere Erfahrung zeigt, dass Liegenschaften mit hoher Lage- und Objektqualität weiterhin gut vermietet werden. Das bestätigen aktuelle Zahlen: Entgegen dem nationalen Trend ist in unserem Portfolio der Leerstand nicht gestiegen. Wir erwarten, dass die Digitalisierung dem Qualitätssegment in die Hände spielt und ein aktives Vermietungsmanagement honoriert. Dazu gehört unter anderem die Erarbeitung intelligenter Vermietungs- und Objektstrategien wie "Plug & Play" (Vermietung ausgebauter Flächen).
Perfektes Timing: Kapitalerhöhung Swiss Life REF (CH) Swiss Properties
Der Swiss Life REF (CH) Swiss Properties ist für die Nachfrage nach Qualität und Lage bestens positioniert. Den Schwerpunkt des 2015 lancierten Immobilienfonds bildeten von Anfang an Wohnliegenschaften in Schweizer Städten und deren Agglomeration sowie kommerzielle Liegenschaften an zentralen Lagen. Dank Fokus auf hochwertige Liegenschaften und einem aktiven Vermietungsmanagement konnten wir den Leerstand seit Lancierung – gegen den Markttrend - senken.
Der Immobilienfonds vollzieht vom 21. November bis 3. Dezember 2018 (Zeichnungsfrist) eine Kapitalerhöhung, mit welcher der Erwerb eines hochwertigen Liegenschaftenportfolios der Swiss Life AG mit rund CHF 500 Mio. finanziert werden soll. Schwerpunkt dieses Portfolios bilden Wohnliegenschaften (rund 70% der Erträge) in wirtschaftsstarken Regionen. Durch diesen Ausbau des Portfolios profitieren die Investoren von einer noch breiteren Diversifikation und erhöhter Liquidität. Eine Kotierung ist vor Ende 2019 vorgesehen.
Swiss Life REF (CH) Swiss Properties auf einen Blick:
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Disclaimer
Der genannte Schweizer Immobilienfonds richtet sich ausschliesslich an qualifizierte Anlegerinnen und Anleger im Sinne des Kollektivanlagengesetzes. Die vollständigen Angaben zum Fonds können den Dokumenten entnommen werden, welche die rechtliche Grundlage für eine allfällige Investition bilden. Sie können kostenlos in elektronischer oder gedruckter Form bei der Fondsleitung, Swiss Life Asset Management AG, General-Guisan-Quai 40, 8022 8002 Zürich, bezogen werden.
Die vorliegende Publikation begründet weder eine Aufforderung noch eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Anlageinstrumenten, sondern dient lediglich zu Informationszwecken. Sowohl Swiss Life AG als auch die übrigen Mitglieder der Swiss Life -Gruppe sind zu Positionen in diesem Fonds sowie zu deren Kauf bzw. Verkauf berechtigt. Dieses Dokument enthält «zukunftsgerichtete Aussagen», welche unsere Einschätzung und unsere Erwartungen zu einem bestimmten Zeitpunkt ausdrücken, dabei können verschiedene Risiken, Unsicherheiten und andere Einflussfaktoren dazu führen, dass die tatsächlichen Entwicklungen und Resultate sich von unseren Erwartungen deutlich unterscheiden.