Der Immobilienzyklus ist reif – wer ernten will, muss Qualität säen

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Gerhard Demmelmair, Head Real Estate Portfolio Management, Third-Party Asset Management Schweiz, Swiss Life Asset Managers

Der Schweizer Markt für Anlageimmobilien wächst seit Jahren stark, der Zyklus ist gereift. Mit den abnehmenden Wertsteigerungen treten Ertragsfaktoren in den Vordergrund, die im Tiefzinsumfeld in Vergessenheit geraten sind: tiefe Leerstände und stabile Mieterträge.

Die Preise von Schweizer Immobilienanlagen haben in den letzten zehn Jahren eine deutliche Steigerung erfahren. Diese Periode war im Gegensatz zu früheren Zyklen weniger durch realwirtschaftliche Faktoren wie steigende Mieterträge und sinkende Leerstände geprägt. Haupttreiber war vielmehr der durch die Finanzkrise und die damit verbundenen tiefen Zinsen ausgelöste Anlagedruck.

Rückkehr zur Normalität
Die Risikoprämie von Immobilienanlagen ist mit rund 300 Basispunkten weiterhin attraktiv. Nach wie vor sind je nach Lage und Marktsegment Aufwertungsgewinne möglich. Doch ist unterdessen absehbar, dass weitere Stimuli seitens der Schweizerischen Notenbank (SNB) kaum mehr zu erwarten sind. Damit dürfte sich der Zyklus der starken Kapitalgewinne allmählich dem Ende neigen. Vor diesem Hintergrund wird die Einkommensrendite – neben der Wertveränderungsrendite der zweite Beitrag an die Gesamtrendite – an Bedeutung gewinnen. Anlagerfolg wird damit vermehrt an tiefen Leerstände und stabilen Mieterträgen gemessen. In einem gewissen Sinn bedeutet das auch eine Rückkehr zur Normalität.

Qualität bringt stabile Mieterträge und tiefe Leerstände
Die hohe Neubautätigkeit an peripheren Lagen gepaart mit einer verhaltenen Nachfrage hat am Mietermarkt zu lokalen Überangeboten und damit steigenden Leerständen geführt: 2017 hat sich die Leerstandsquote für Mietwohnungen in der Schweiz im Vergleich zum Vorjahr von 2.0% auf 2.4% erhöht. Auch im laufenden Jahr ist mit steigenden Leerständen zu rechnen.

Eine differenzierte Betrachtung zeigt aber, dass dies nicht für die ganze Schweiz gilt. An der Wohnungsknappheit in den Gross- und Mittelzentren hat sich wenig verändert: In Zürich (0.2%), Genf (0.6%), Basel (0.6%), Bern (0.7%) und Lausanne (0.4%) übersteigt die Nachfrage das Angebot weiterhin.

Quelle: Wüest Partner

Liegenschaften mit hoher Lage- und Objektqualität können weiterhin gut vermietet werden und sorgen so für stabile Mieterträge. Die daraus folgende Wert- und Ertragsstabilität dürfte in der aktuellen Marktsituation an Bedeutung gewinnen.

Aus Investorenperspektive gilt es daher, Nutzungssegmente und Lagen zu identifizieren, die unabhängig von der Zinssituation und langfristig gefragt sind. Dazu gehören Lagen, die von der Urbanisierung und demographischen Entwicklung profitieren, sowie aufstrebende Mikrolagen innerhalb der Gross- und Mittelstädte. Ebenso wichtig ist ein aktives Vermietungsmanagement: Die enge Betreuung der Bestandesmieter, die Erarbeitung intelligenter Vermietungs- und Objektstrategien sowie die Neupositionierung von Flächen und Liegenschaften.

Perfektes Timing: Kapitalerhöhung Swiss Life REF (CH) Swiss Properties
Der Swiss Life REF (CH) Swiss Properties ist für diese neue Phase am Schweizer Immobilienmarkt bestens positioniert. Der 2015 lancierte Immobilienfonds blickt auf eine erfreuliche Ertrags- und Wertentwicklung zurück. Der selektive Ausbau des Portfolios hat sich bewährt: Schwerpunkt des Fonds bildeten von Anfang an Wohnliegenschaften in Schweizer Städten und deren Agglomeration sowie kommerzielle Liegenschaften an zentralen Lagen.

Dank Fokus auf hochwertige Liegenschaften und einem aktiven Vermietungsmanagement konnte der Leerstand seit Lancierung – gegen den Markttrend – gesenkt werden. Der Immobilienfonds plant vom 21. November bis 3. Dezember 2018 eine Kapitalerhöhung. Mit dem aufgenommenen Kapital soll der Erwerb eines hochwertigen Liegenschaftenportfolios von Swiss Life über rund CHF 500 Mio. finanziert werden. Schwerpunkt des Portfolios bilden dabei Wohnliegenschaften (rund 70% der Erträge) und wirtschaftsstarke Regionen. Durch diesen Ausbau des Portfolios profitieren die Investoren von einer noch breiteren Diversifikation und von erhöhter Liquidität. Eine Kotierung ist vor Ende 2019 vorgesehen. Damit wird die Qualitäts-Strategie fortgesetzt und weiter gestärkt.

Disclaimer
Der beschriebene Immobilienfonds richtet sich ausschliesslich an qualifizierte Anlegerinnen und Anleger in der Schweiz. Die vollständigen Angaben zu dem genannten Immobilienfonds können dem jeweils verfügbaren Jahresbericht sowie den Dokumenten entnommen werden, welche die rechtliche Grundlage für eine allfällige Investition bilden. Sie können kostenlos in elektronischer oder gedruckter Form bei der Fondsleitung Swiss Life Asset Management AG, General-Guisan-Quai 40, Postfach 2831, 8022 Zürich, oder auf www.swissfunddata.ch sowie auf www.swisslife-am.com bezogen werden. Zahlstelle ist die UBS Switzerland AG, Bahnhofstrasse 45, 8001 Zürich. Gerichtsstand ist der Sitz der Fondsleitung.

Swiss Life REF (CH) Swiss Properties auf einen Blick:

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