Swiss Real Estate Market 2017: Tenants Wanted

Der Kanton St. Gallen ist mit der Grösse und Anziehungskraft seiner Hauptstadt ein wichtiges Zentrum der Ostschweiz. Neben attraktiven Unternehmenssteuern bietet er ein gutes Fachkräfteangebot. Arbeitskräfte mit tertiärer Ausbildung sind mit Ausnahme der Region St. Gallen/Rorschach hingegen stark untervertreten. Bei der Besteuerung von Privatpersonen und bei der Erreichbarkeit liegt der Kanton im Schweizer Mittelfeld.

Die beiden Appenzell sind selbstbewusste Standortkonkurrenten. Trotz ihrer anspruchsvollen Topographie können sie im Standortwettbewerb bestehen, nicht zuletzt dank einer attraktiven Steuerpolitik: Unternehmen in Ausserrhoden profitieren von den schweizweit zweittiefsten Steuern, Privatpersonen in Innerrhoden von einem ähnlich attraktiven Steuerniveau wie in der Zentralschweiz.

Auch nach Ablehnung der Unternehmenssteuerreform III gehen wir nach wie vor davon aus, dass der Wettbewerb um Unternehmen in Zukunft vermehrt über die ordentlichen Steuersätze erfolgen wird. Steuersenkungen sind insbesondere in Kantonen mit hohen ordentlichen Steuersätzen zu erwarten, wodurch die Unterschiede insgesamt geringer werden. Ohne Steuersenkung droht St. Gallen im interkantonalen Steuerwettbewerb ins Hintertreffen zu geraten. Die beiden Appenzell bleiben attraktiv, der Standortvorteil tiefer Unternehmenssteuern nimmt aber ab.

Dominierender Industriesektor

Der sekundäre Sektor prägt den Kanton St. Gallen und die beiden Appenzell nach wie vor stark, befindet sich aber schon seit Jahren in einem Strukturwandel. Dennoch kann von einer raschen Deindustrialisierung nicht gesprochen werden: 2014 war jeder vierte Beschäftigte in einem Industriebetrieb tätig, im St. Galler Rheintal und in Werdenberg gar zwei von fünf Beschäftigten.

Dominierte einst die Textilindustrie, stellt die Maschinen-, Elektro- und Metallindustrie (MEM) heute mit rund 56 Prozent der Industriebeschäftigung und 14 Prozent der Gesamtbeschäftigung den Löwenanteil aller Industriearbeitsplätze in den drei Kantonen. Die Metallindustrie, die regional bedeutendste MEM-Branche, baute zwischen 2011 und 2014 zwar Stellen ab, im Schweizer Vergleich fiel der Abbau aber weniger deutlich aus.

Getrieben durch den Lebensmittelbereich verzeichnete das Toggenburg als einzige St. Galler Region in diesem Zeitraum einen Anstieg der Industriebeschäftigung. Erfreulich ist auch, dass sich die Beschäftigung im Maschinenbau um rund 1,6 Prozent erhöht hat, während schweizweit ein Rückgang von 1,7 Prozent zu verzeichnen war. Hoffnung auf ein mögliches Ende der Durststrecke macht auch die eindrückliche Erholung der St. Galler und Appenzeller Exporte.

Im Vergleich zur Gesamtschweiz beurteilen die St. Galler und Appenzeller Unternehmer zudem die Entwicklung bei Produktion, Ertragslage, Auslastungsgrad und Auftragsbestand durchwegs positiver. Trotz der deutlich aufhellenden Stimmung dürfte der Druck auf die Industrie in den kommenden Jahren jedoch anhalten, da eine merkliche Abschwächung des Frankenkurses nicht absehbar ist.

Wachstum bei staatsnahen Branchen, Unternehmensdienstleistungen und im Bau

Während in der Industrie in den Jahren 2011 bis 2014 insgesamt Stellen wegfielen, verzeichneten alle betrachteten Regionen insgesamt einen Beschäftigungszuwachs. Wachstumstreiber waren vielerorts staatsnahe Branchen, die Unternehmensdienstleistungen sowie der Bau. In Werdenberg wuchs die Beschäftigung kaum, da in der Elektrotechnik und im Druckgewerbe stark Stellen abgebaut wurden. Im St. Galler Rheintal wuchs die Beschäftigung um 2,8 Prozent, dank positiver Entwicklung beim Bau, beim Gesundheits- und Unterrichtswesen sowie bei Unternehmensdienstleistungen. Auch in den Regionen Sarganserland, St. Gallen/Rorschach, Linthgebiet und in Wil nahm die Beschäftigung zwischen 1 und 4 Prozent zu.

Für die kommenden Jahre gehen wir von einem weiteren Wachstum von staatsnahen Branchen aus, insbesondere im Gesundheitswesen. Die mittelfristigen Wachstumsaussichten fallen daher in Appenzell Ausserrhoden und St. Gallen/Rorschach am günstigsten aus, denn der Anteil der staatsnahen Branchen am Branchenmix ist hier vergleichsweise hoch. Einen Überhang von Risiken weisen neben den Industriebranchen auch die Landwirtschaft, der Detailhandel und das Gastgewerbe auf.

Der Immobilienmarkt wird anspruchsvoller

Die drei Ostschweizer Kantone sind nicht zuletzt aufgrund der attraktiven Besteuerung und ihrer Nähe zu den Arbeitsmarktzentren St. Gallen, Zürich und Liechtenstein beliebte Wohnorte. Der Traum vom Eigenheim ist hier mancherorts noch realisierbar. Mit Ausnahme der Teilregionen Toggenburg und Werdenberg muss ein durchschnittlicher Haushalt jedoch auch hier bereits mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens für einen Neubau aufwenden, was als kritischer Wert gemäss goldener Finanzierungsregel gilt. Trotz rekordtiefer Hypothekarzinsen können sich immer weniger Haushalte den Wunsch nach vier eigenen Wänden erfüllen. Dank der raschen Reaktion der Promotoren auf die veränderte Nachfragesituation konnte ein Anstieg der Leerstände im Eigentumssegment bis heute verhindert werden. Dennoch dürften die Preise für Wohneigentum analog zur gesamtschweizerischen Entwicklung 2017 vielerorts leicht sinken.

Im Gegensatz zum Wohneigentumssegment ist auf dem Mietwohnungsmarkt weiterhin eine starke Bautätigkeit zu beobachten. Besonders deutlich erhöht sich der Mietwohnungsbestand zurzeit im St. Galler Rheintal und in der Region Werdenberg, welche aufgrund der restriktiven Niederlassungspolitik Liechtensteins in den letzten Jahren von einer regen Bevölkerungsdynamik profitiert haben. Die bereits überdurchschnittlich hohen Leerstände scheinen Investoren von weiteren Projektentwicklungen nicht abzuhalten, zumal Neubauten verhältnismässig gut vom Markt absorbiert werden können. Wir rechnen mit einer anspruchsvolleren Vermarktung und einem weiteren Anstieg der Leerstände bei Mietwohnungen. In der jetzigen Marktsituation führt kein Weg an Mietpreissenkungen vorbei.