by Monika Bütler Werden ältere Menschen bei der Vergabe von Hypotheken benachteiligt? Medienberichte lassen dies vermuten. Die Ablehnungsquote für Hypotheken steigt mit dem Alter an, schon deutlich vor dem Rentenalter. Und natürlich sind die Schuldigen (vor allem in den Online Kommentaren) schnell gefunden: Die bösen Banken. Doch ist die Sache wirklich so einfach? Die profitgierigen Banken würden wohl kaum auf ein profitables Geschäft verzichten. Ich möchte hier allerdings zwei andere Punkte machen: Erstens, die Finanzierung einer Hypothek im Alter hat durchaus ihre Tücken, wie ich an einem einfachen Zahlenbeispiel aufzeigen möchte. Und zweitens gibt es plausible Gründe, weshalb die Ablehnungsquote mit dem Alter steigen könnte. Eine Hypothek ist auch im Rentenalter eine Hypothek Ein kleines Beispiel: Ein Haus koste 1 Million CHF, die beantragte Hypothek 600‘000 Franken. Klingt harmlos, es ist keine Luxusimmobilie, die Belehnung ist nur moderat. Das sollte doch auch als Rentnerehepaar zu stemmen sein. Schauen wir uns die Tragbarkeitskriterien an: 5% Zins auf der Hypothek und 1% des Kaufpreis für Unterhalt. Ja, wir hatten schon mal so hohe Zinssätze – sogar noch höhere.Die 5% sind daher durchaus konservativ, zumal sich im Alter das Einkommen nicht mehr so leicht steigern lässt. Macht also 30‘000 Franken für Zinskosten und 10‘000 Franken Unterhalt, total 40‘000 Franken.
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Monika Bütler considers the following as important: Banken, Daten und Statistiken, Demographie, Forschung, Soziale Sicherung
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Monika Bütler
Werden ältere Menschen bei der Vergabe von Hypotheken benachteiligt? Medienberichte lassen dies vermuten. Die Ablehnungsquote für Hypotheken steigt mit dem Alter an, schon deutlich vor dem Rentenalter. Und natürlich sind die Schuldigen (vor allem in den Online Kommentaren) schnell gefunden: Die bösen Banken.
Doch ist die Sache wirklich so einfach? Die profitgierigen Banken würden wohl kaum auf ein profitables Geschäft verzichten. Ich möchte hier allerdings zwei andere Punkte machen: Erstens, die Finanzierung einer Hypothek im Alter hat durchaus ihre Tücken, wie ich an einem einfachen Zahlenbeispiel aufzeigen möchte. Und zweitens gibt es plausible Gründe, weshalb die Ablehnungsquote mit dem Alter steigen könnte.
Eine Hypothek ist auch im Rentenalter eine Hypothek
Ein kleines Beispiel: Ein Haus koste 1 Million CHF, die beantragte Hypothek 600‘000 Franken. Klingt harmlos, es ist keine Luxusimmobilie, die Belehnung ist nur moderat. Das sollte doch auch als Rentnerehepaar zu stemmen sein.
Schauen wir uns die Tragbarkeitskriterien an: 5% Zins auf der Hypothek und 1% des Kaufpreis für Unterhalt. Ja, wir hatten schon mal so hohe Zinssätze – sogar noch höhere.Die 5% sind daher durchaus konservativ, zumal sich im Alter das Einkommen nicht mehr so leicht steigern lässt.
Macht also 30‘000 Franken für Zinskosten und 10‘000 Franken Unterhalt, total 40‘000 Franken. Nach den geltenden Regeln sollten die jährlichen Kosten eines Hauses nicht mehr als 1/3 des Einkommens betragen. Also umgerechnet auf das Jahreseinkommen: 120‘000 Franken. 120‘000 Franken Jahreseinkommen bedeutet andererseits: Ein Ehepaar ohne Lücken in den AHV Beitragsjahren müsste rund 80‘000 Franken aus der beruflichen Vorsorge erhalten (40‘000 aus der AHV).
Bei einem Umwandlungssatz von 6.5% entsprechen 80‘000 Franken BVG Rente im Jahr einem Pensionskassenvermögen von rund 1.2 Millionen Franken. 1.2 Millionen sind aber fast dreimal mehr als der typische Rentner bei seiner Pensionierung angespart hat. Oder anders ausgedrückt: ein solch hoher BVG Kapitalstock ist nur bei einem Jahreseinkommen von mindestens 160‘000 Franken (wohl eher gegen 200‘000 Franken) erreichbar.
Man kann natürlich die Regel kritisieren, dass die jährlichen Kosten höchstens einen Drittel der Einkünfte ausmachen dürfen. Sind denn die 120‘000 Franken Einkommen zu konservativ, zumal mit 65 keine Kinder mehr finanziert werden müssen? Bei einem älteren Paar stellen sich allerdings andere Finanzierungsfragen: Was passiert, wenn ein Ehepartner stirbt? Statt 120‘000 Franken Rente bleiben dann nur noch etwa 75‘000 Franken. Zudem steigt die Wahrscheinlichkeit stark an, Pflegeleistungen finanzieren zu müssen.
Ganz so einfach ist es also nicht, im Alter eine sichere Finanzierung für Hypothek und Unterhalt aufzubringen. Das hat bereits Konsequenzen für Bewerber vor dem Rentenalter, schliesslich muss die Tragbarkeit langfristig erfüllt sein. Und selbst wenn die Tragbarkeitskriterien im Beispiel erfüllt wären: Die Bank würde sich bei einem Ehepaar mit 120‘000 Rente mit guten Gründen fragen, weshalb es bei einem so hohen Vorruhestandseinkommen bis ins Alter 65 nicht möglich war, eine viel höhere Eigenleistung aufzubringen.
Was mich zum zweiten Punkt bringt:
Eine 30 jährige Hauskäuferin ist anders als eine 50 jährigen Hauskäuferin.
Selbst ohne Tragbarkeitshürde ist zu erwarten, dass die Ablehnungsquote mit dem Alter steigt. Aus einem ganz einfachen Grund: Wer mit 30 Jahren ein Haus kauft, unterscheidet sich im Durchschnitt auch in anderen Aspekten von einer 50 jährigen Hauskäuferin. Was dann als Altersdiskriminierung erscheint, ist in Tat und Wahrheit durch andere Faktoren erklärbar.
So ist wahrscheinlich, dass wer in jungen Jahren kauft, reicher ist. Und selbst bei gleichem Einkommen dürften junge Käufer finanziell konservativer, weniger abenteuerlich, häuslicher und eher von den Eltern beim Hauskauf unterstützt sein. Anders ausgedrückt gibt es mit steigendem Alter einen immer kleineren Anteil solventer Bewerber unter denen, die noch kein Haus besitzen.
Mit 50 hat zudem ein grösserer Teil der Bewerber für eine Hypothek eine Scheidung hinter sich als mit 30. Natürlich haben auch Frischvermählte mit 30 eine Scheidungswahrscheinlichkeit von 50%. Die Scheidungswahrscheinlichkeit bleibt jedoch für ältere Verheiratete hoch, insbesondere bei Zweitehen. Den jüngeren bleibt nach einer Scheidung immerhin noch mehr Zeit, die Lücken in den Ersparnissen und der beruflichen Vorsorge wieder zu stopfen.
Zu guter Letzt sind die Daten für die älteren Bewerber auch weniger verlässlich und volatiler – weil es eben weniger hat. Ich vermute, dass bei einer Berücksichtigung aller Faktoren die Altersdiskriminierung verschwindet – oder sich sogar ins Gegenteil kehrt. Vielleicht lassen sich die Daten ja wissenschaftlich auswerten.