Mietmanöver und Deckeldebakel

Photo: Kari Nesler from Flickr (CC BY-ND 2.0 DEED)

Vom Energie- über den Arbeits- bis hin zum Wohnungsmarkt sind staatliche Eingriffe en vogue. Der Berliner Mietendeckel ist dafür ein Paradebeispiel. Aber der Preiseingriff verschlimmerte die Situation nur.

Tausch ist etwas Wunderbares. Wenn das Pausenbrot diesmal eine Käsestulle war, der Freund aber ein Wurstbrot hatte und man selbst lieber Wurst als Käse aß, während der Freund genau andersrum fühlte, dann konnte man durch einen schnellen Tausch das beidseitige Glück erhöhen. Solcher Tausch durchzieht unser gesellschaftliches Zusammenleben. Im Supermarkt tauschen wir unser Geld gegen Nudeln, Obst, Gemüse und was immer sonst Herz und Magen begehren. Auf der Arbeit überlassen wir unserem Chef unsere Arbeitskraft, wofür er uns mit einem Gehalt entschädigt. Und oft wohnen wir zur Miete. Auch das ist ein Tausch: wir zahlen unserem Vermieter einen gewissen Betrag, und dafür überlässt er uns seine Wohnung. Natürlich tauschen wir oft nur zähneknirschend: die hohen Mietpreise würden wir lieber nicht zahlen, und die Wohnung ist ja sowieso viel zu klein.

Aber letztlich sind wir dann doch bereit, den hohen Preis zu zahlen – sei es, weil uns die Pendelei aus dem Vorort zu viel ist oder weil die Altbauwohnung dann doch ganz schick daherkommt. Das Gleiche mag sich die Vermieterin natürlich auch denken: sie hätte die Miete lieber ohne einen Bewohner, der das Parkett abnutzt, und bei dem man ausschließen kann, dass er ein Mietnomade ist. Wenn beide Parteien aber trotz aller Bedenken zusammenkommen, dann deswegen, weil der Tausch es ihnen beiden wert ist.

Verbietet der Staat den Tausch von Geld gegen Wohnung oberhalb einer gewissen Preisschwelle, können Mieter und Vermieter nicht mehr unter allen Umständen, die ihnen günstig erscheinen, zusammenkommen. Während es also möglich ist, dass Mieter und Vermieter weiterhin am Tausch interessiert sind, kann es dennoch dazu kommen, dass der Vermieter angesichts der diktierten Preisobergrenze davon absieht, seine Wohnung zu vermieten. In diesem Falle kommt es also mit Sicherheit zu einem Wohlstandsverlust. Dem Vermieter war die angebotene Miete mehr wert als die Wohnung, und dem Mieter war die Wohnung mehr wert als die Miete, die er hätte zahlen müssen. Aber beide werden daran gehindert, entsprechend miteinander zu tauschen.

Die Idee hinter Eingriffen wie dem Berliner Mietendeckel, der 2020 eingeführt, jedoch rasch einkassiert wurde, ist natürlich, dass der Mietvertrag weiterhin zustande kommt – nur mit größeren Vorteilen für die Mieter. Kurz gesagt: die Mieten sollen sinken. Das taten sie auch, etwa um zehn Prozent, wobei unterschiedliche Studien zu unterschiedlichen Resultaten kamen. Der Erfolg bezog sich jedoch nur aufs regulierte Segment.

Das Problem ist jedoch, dass der Mietendeckel als isolierter Eingriff den Vermietern ja nicht vorschreibt, ihre Wohnung weiter zu vermieten. Stattdessen können sie sie auch selbst nutzen, als Eigentumswohnung verkaufen oder gar leer stehen lassen, was auch durch Verbote nicht einfach durchzusetzen ist. Und potentielle Vermieter können natürlich den Neubau zurückschrauben. Und so sank das Angebot, zumindest das online inserierte, in der Folge um etwa 50 Prozent (hier schwanken die Zahlen je nach Studie). Darüber hinaus stiegen die Mietpreise im nicht regulierten Segment sowie im Berliner Umland stärker als erwartet.

Das alles sind negative Auswirkungen des Mietendeckels.  Die Kosten des Mietendeckels in seiner Gänze werden aber erst dann sichtbar, wenn ein dynamischer Blick auf Unternehmertum und Marktprozess vorgenommen wird. Ein solcher Blick zeigt, dass viele der negativen Effekte des Mietendeckels gar nicht spezifizierbar sind – wir wissen nicht, und können nicht wissen, was durch die Intervention alles verhindert wurde. Das liegt an der radikalen Ungewissheit, mit der wir im alltäglichen Leben konfrontiert sind. Niemand hat vor 20 Jahren gewusst, dass den Menschen ein Smartphone gefallen wird. Es waren der Mut und die Chuzpe von Steve Jobs, ein derartiges Produkt zu entwerfen und auf den Markt zu bringen. Aber Steve Jobs hat nicht irgendwo sein Unternehmen gegründet, sondern in den USA. Einem Land, in dem es Freiheit gibt und Unternehmer die Früchte ihrer Arbeit ernten können.

Unternehmer müssen überhaupt erst entdecken, was die Menschen wollen und wie sie diese Bedürfnisse bestmöglich befriedigen – natürlich unter geringstmöglichen Kosten. Aber Unternehmertum floriert nicht immer und überall. Und da spielen Eingriffe wie der Mietendeckel eine große Rolle, denn sie werfen dem freien Unternehmertum Steine in den Weg: nicht nur können Entrepreneure nicht mehr vollständig, wenn überhaupt noch, von ihren Projekten profitieren, sie leiden auch unter Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Eingriffe des Staates.

Diese verringerten Anreize für Unternehmertum sorgen also für eine verringerte Aktivität, was sich in weniger Neubauprojekten und weniger kreativen Unternehmungen, die Menschen günstiges Wohnen ermöglichen sollen, manifestiert. Was genau verloren geht, kann aber niemand wissen. Man muss den Marktprozess wirken lassen, damit wir herausfinden, wie Wohnen am besten geht.

Während der Mietendeckel also zu erwartbar weniger Wohnraum führen wird, entstehen andere Profitmöglichkeiten. Eine davon ist der Eingriff in den regulatorischen Prozess: hier geht es um Versuche der regulierten Unternehmen, für sich günstige staatliche Maßnahmen zu erstreiten. Ein gutes Beispiel hierfür ist der Industriestrompreis. Derartige Lobby-Aktivitäten, die an sich schon verschwenderisch sind, haben die großen Player wie Deutsche Wohnen und Vonovia auch unternommen. Aber auch Unternehmen wie mbly sind ein Auswuchs des Mietendeckels: hier war cleveres Unternehmertum auf bizarren Wegen unterwegs. Die Idee: den Mietendeckel weitestgehend umgehen, indem Möbel zuzüglich zur Wohnung zu deutlich erhöhten Preisen vermietet wurden. Unternehmertum findet fast immer Wege, Profite zu machen – nur wird es durch Interventionen in unproduktive Bahnen gelenkt.

Diese Interventionen sind oft die Reaktion auf unbefriedigende Situationen, die durch vorherige Interventionen verursacht wurden. Das ist auch beim Mietendeckel naheliegend: der heftig regulierte Wohnungsmarkt – hierbei dürfen Bauvorschriften nicht außer Acht gelassen werden – war womöglich gerade wegen dieser vorherigen Eingriffe in so schlechter Verfassung. Das naive Herumdoktern der Politik an den selbstverursachten Problemen verschlimmbessert die Situation dann nur noch.

Interventionen begünstigen immer jemanden. Im Falle des Berliner Mietendeckels waren das vor allem die Bestandsmieter – eine starke Wählergruppe. Die immensen Kosten trugen andere: Jene, die neu in die Stadt kommen oder in ihr umziehen wollten und gar keine Wohnung mehr fanden oder ins nun teurere unregulierte Segment wechseln mussten. Aber auch jene Eigentümer, die durch verringerte Mieteinnahmen in die Bredouille gerieten: 4% von ihnen konnten ihre Kredite nicht mehr bedienen. Sie erhielten übrigens keine staatliche Unterstützung – anders als jene Mieter, die nach Rücknahme des Mietendeckels die höhere Miete nicht mehr stemmen konnten. Neben der moralischen Frage, inwieweit das gerecht ist, und der politischen, inwieweit der Staat legitimiert ist, derart in das Leben der Menschen einzugreifen, ist eine große Gefahr solcher Interventionen ihr langfristiger Einfluss auf die grundlegenden Überzeugungen der Bürger. Möglicherweise ist gerade die Erosion von Gerechtigkeitsüberzeugungen und die Unterminierung des Ideals, den Staat nicht für seine Zwecke und auf Kosten anderer zu missbrauchen, die weitreichendste Folge von Mietendeckel und Co.

Dies ist eine freie Zusammenfassung des Artikels „The perils of regulation and the theory of interventionism – an application to the Berlin rent freeze“, der kürzlich in der wissenschaftlichen Zeitschrift The Review of Austrian Economics erschien. Dort finden sich auch Verweise auf die erwähnten Studien.