Immobilieninvestitionen – Warum das Risiko in der Immo-Branche überschaubar ist

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Von Ralph Pöhner
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Eigentlich sieht er gar nicht so gefährlich aus. Oft lächelt er sogar milde, und mit grösster Geduld breitet er aus, was er plant, was es kostet und was es bringt. Doch Jost Schumacher gehört zu den Männern, vor denen uns die ­Nationalbank, die Finma und viele Immobilien-Analytiker warnen. Denn Jost Schumacher baut. Er baut Wohnungen. Er stellt Mehrfamilienhäuser ins Land, er verkauft einen Teil davon im Stockwerkeigentum, er vermietet – und das macht er in grossem Stil. «Ich habe etwa 300 Wohnungen im Bau», hat er vor dem Treffen am Telefon gesagt, als ob nichts dabei wäre.

Wenn man ihn also in seinem Büro in Luzern trifft, stellt sich eine Frage zuerst: Herr Schumacher, schlafen Sie noch gut?

«Natürlich», sagt er. «Das Risiko ist überschaubar.»

In Wauwil LU zieht er 22 Wohnungen hoch; sie sind zu 60 Prozent verkauft. In Attinghausen UR sind es derzeit 30 Heime (zu 50 Prozent verkauft). In Unterkulm AG werden es 38 neue Wohnungen sein (zu 50 Prozent verkauft). In Kriens wurden soeben zwei Dutzend Wohnungen fertig.

Mindestens vier Offerten

Streng nach Handbuch müsste man hier ernsthaft zweifeln an Jost Schu­macher. Schliesslich weiss auch er, dass in der Schweiz jeden Monat mehr Wohnungen leer stehen. Nach letztem Stand sind es 75'000 Stück, das entspricht dem ganzen Bestand in der Stadt Bern. Die Immobilienfirmen, die Anleger, die Pensionskassen, die Versicherer machen trotzdem eifrig weiter, was sollen sie auch sonst tun bei diesen Zinsen? Bei den sogenannten Rendite-Wohnliegenschaften – also Häusern, wie sie Jost Schumacher plant – scheint sich eine ausgewachsene Blase aufzupumpen und was das heisst, wissen die Ökonomen und die Finanzmarkt-Überwacher nur allzu gut.

Das letzte Mal, als solch eine Immobilienblase platzte, geriet erst das Bankensystem ins Wanken und dann das ganze Land in die Krise.

Doch befragt man heute Jost Schu­macher nach seinen Risiken, so erzählt er höchstens von Scherereien auf der Baustelle. «Man muss hart verhandeln», sagt er. «Ich baue nichts, ohne dass ich eine Handvoll Offerten eingeholt habe, mindestens vier.»

Mit seinem Flanellblazer, dem offenen Hemd, dem Schuhwerk samt Klettverschluss wirkt er tatsächlich wie der währschafte Verwalter, der täglich in der Siedlung zum Rechten sieht. Schon bei seiner Mutter konnte er beobachten, wie Häuser verfallen und dann wieder an Wert gewinnen. Als Präsidentin des Frauenvereins betreute sie in den siebziger Jahren einige alte Liegenschaften und begann dann, das eine oder an­dere Haus in Luzern zu renovieren.

Versprechen an die Bank

Bald machte es ihr der Sohn nach. Als junger Anwalt und Notar steckte er sein Einkommen in Beton und liess Mehrfamilienhäuser erstellen. Die Zeiten wurden wilder, Schumacher segelte in die Spe­kulationswelle der späten 1980er Jahre. Als die Nationalbank 1990 und 1991 den Diskontsatz innert weniger Monate von 2 auf 7 Prozent hochsetzte und die Preise einbrachen, geriet auch er unter Wasser. Doch die Luzerner Kantonalbank ver­zichtete darauf, den Bestand zu zwangsverwerten. «Damals gab es ja noch keine Belehnungsgrenzen», sagt Schumacher.

Den Banken schwemmte die Krise Problemhäuser zuhauf in die Bücher – wohin also damit? –, während Schumacher ein Versprechen abgab: Er werde die Zinsen zuverlässig bedienen und sich durch­sparen. «Damals schlief ich wirklich nicht gut», erinnert er sich. «Aber am Ende habe ich fast alles durch die Krise gebracht.» Dass er einen bekannten Namen hat im Kanton, dass die Patrizierfamilie der Schumachers mächtig war seit dem 16. Jahrhundert: Es wird geholfen haben.

Eigenkapitalrendite von 7,5 Prozent

Heute, zwei Jahrzehnte und drei Konjunkturzyklen später, besitzt er immer noch viele Wohnungen, im Schnitt sind sie zu rund 60 Prozent belehnt. «Schauen Sie», sagt er, «man kann mit Immobilien immer noch eine Eigenkapitalrendite von 7,5 Prozent erzielen.» Seine Marktanalysen bauen auf den Detailzahlen seiner Erfahrung: «Nehmen wir einmal an, die Mieten einer Liegenschaft bringen 600 000 Franken ein», nennt er ein Beispiel, dann rechnet er weiter: Man ziehe 20 Prozent für Verwaltung und laufende Kosten ab, bleiben also 480 000, «dann bezahlen Sie den Zins, legen etwas zur Seite für Renovationen», und schliesslich zieht Jost Schumacher einen imagi­nären Strich durch die Luft. «Am Ende ­haben Sie 150 000 Franken netto.»

Doch was ist, wenn seine Wohnungen leer stehen? Vor allem: Was wird, wenn überall mehr Wohnungen leer bleiben?

«Schauen Sie», sagt Jost Schumacher und setzt zur nächsten Rechnung an: «Bei uns sind im Schnitt etwa dreissig Wohnungen gerade unvermietet oder in gekündigtem Zustand.» Vier von fünf Wohnungen seien dann bereits bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wieder weg. «Da habe ich doch kein Problem.» Seine Devise dabei ist simpel – günstige Wohnungen, kein Schnickschnack: «Es wird viel zu viel für das höhere Segment gebaut.»

In der Zentralschweiz kennt man Jost Schumacher denn auch als Vermieter, der hart ins Detail gehen kann. «Es kostet nicht allzu viel, es gibt nicht allzu viel, das ist der Deal»: So resümiert ein Liegenschaftenverwalter aus der Region das Prinzip von Schumachers Lubag AG.

«Nach unserer Erfahrung gehört er nicht zu den Vorreitern», sagt Cyrill Studer Korevaar, der Geschäftsleiter des Mieterinnen- und Mieterverbands Luzern. «Reparaturen, die klar zulasten des Vermieters gehen, werden als ‹kleiner Unterhalt› auch mal an die Mieter weitergereicht. Auch werden Referenzzinssenkungen nicht automatisch an die Mietenden weitergegeben.»

«Unser Vorgehen wird geschätzt»

Daraus macht Jost Schumacher gar kein Geheimnis: Die Mieter, die keine Senkungen verlangen, könnten erwarten, dass es später keine Aufschläge gibt – und dies womöglich über Jahrzehnte. «Ich habe das Gefühl, dass unser Vorgehen ­geschätzt wird», sagt er. In den letzten ­Jahren, als erst die Zinsen und dann die Referenzsätze auf Rekordtiefen abtauchten, liess sich mit der Zurückhaltung freilich ein hübscher Schnitt machen.

Für Wirbel in Luzern sorgte Schu­macher mit seiner Forderung, die Stadt müsse auch Private berücksichtigen, wenn sie Land für günstige Wohnungen vergibt, nicht nur gemeinnützige Träger. Er selber sei in der Lage, tiefere Mieten anzubieten als die Genossenschaften. «Ich habe Viereinhalb-Zimmer-Wohnungen in der Stadt für 2100 Franken pro Monat», sagt er. «In Horw lagen die Anfangsmieten in einer Genossenschaftssiedlung kürzlich bei 2450 Franken.»

Am Ende beweisen all seine Kalkula­tionen, dass Wohnung nicht gleich Wohnung ist: «Es kommt drauf an», antwortet Schumacher nur, wenn man ihn nach all den Warnungen vor einer Blase befragt. «Wenn einer mit Liborhypotheken arbeitet und seine Häuser hoch belehnt: Ja, dann wird es eng, falls die Zinsen einmal auf 4 oder 5 Prozent klettern.» Heikel sei die Lage wohl für jene Besitzer, die eher teure Wohnungen am Rande der Agglomerationen errichtet haben. Denn da ­werde man, wenn die Zinswende kommt, die Mieten nie im Tempo der Kosten hochsetzen können.

«Dann baue ich halt weniger»

Aber was betrifft das ihn? Jost Schu­macher setzt voll auf Festhypotheken. «Sollten die Zinsen wieder steigen, bleiben mir immer noch ein paar Jahre, um Geld zur Seite zu legen. Dann baue ich in dieser Phase halt etwas weniger.» Ohnehin herrscht in der Zentralschweiz eher wenig Leerstand – und ausserhalb der ­Region baut er nicht: «Ich muss die Verhältnisse und die Menschen kennen.»

Aus der Luftperspektive erscheint der Immobilienmarkt zunehmend unsicher. Die Preise haben an vielen Orten ihren Höhepunkt überschritten. Die Zuwanderung flacht ab. Die Mieten kommen unter Druck. Aber auf dem Boden der Realität steht Jost Schumacher und sagt: «Wenn Sie Wohnungen für den Mittelstand haben, kann in der Schweiz eigentlich wenig schiefgehen.» Man müsse bloss vorbe­reitet sein und Reserven gebildet haben.

Dieser Text erschien zuerst in der "Handelszeitung" unter dem Titel "Investieren in Immobilien: «Das Risiko ist überschaubar»".