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Protéger le logement de la finance ? Porté jusqu’à l’Onu, un combat au bien-fondé incertain. Zonebourse

PARIS (awp/afp) – La « financiarisation » contribue-t-elle à une crise mondiale du logement ? La thèse est défendue par une experte liée à l’Onu, qui s’attaque publiquement à un gigantesque fonds d’investissement, mais sa réalité laisse plusieurs économistes sceptiques.

« Quand un seul propriétaire peut acheter d’un coup 25.000 appartements à Berlin, (…) cela a un impact« , déclarait vendredi Leilani Farha, rapporteur spécial de l’Onu sur le droit au logement, concluant une conférence de plusieurs jours en France.

« Ce sont des vautours« , a insisté Mme Farha, qui ne s’exprime pas strictement au nom de l’ONU, mais est mandatée par son Conseil des droits de l’homme.

Depuis sa nomination en 2014, elle évoque régulièrement la menace que ferait courir, selon ses termes, la « financiarisation du logement » – l’idée que celui-ci devient un investissement financier plutôt qu’un « bien social » ou un droit – en gonflant les prix de l’habitat dans le monde et en contribuant ainsi à une crise généralisée.

Si Mme Farha n’a pas insisté sur cette thématique au regard de la situation française, ses propos font écho à des manifestations, qui se sont déroulées début avril à Berlin, contre une hausse marquée des loyers ces dernières années. Les activistes à l’origine du mouvement contestent le rachat de logements par de puissants investisseurs.

Fin mars, Mme Farha a ciblé, dans un courrier, un groupe précis: l’américain Blackstone, l’un des plus grands fonds d’investissement mondiaux.

Elle l’accuse d’avoir un effet « délétère » sur différents marchés du logement – Danemark, Espagne, Etats-Unis, Irlande, République Tchèque et Suède -, achetant des habitations bon marché et les rénovant, puis augmentant drastiquement les loyers et expulsant les anciens locataires.

Blackstone a répondu sur le fond et la forme, contestant la méthodologie de certaines affirmations et la validité d’autres, tout en soulignant qu’il détient une part infime de ces marchés et n’est a priori pas en mesure d’influer sur les prix.

« Peut-être qu’il y a des erreurs factuelles sur les chiffres mais c’est qu’ils dissimulent leurs activités: ils ne sont ni transparents, ni responsables », a minimisé vendredi Mme Farha.

« Pas un phénomène massif »

Toutefois, outre le cas Blackstone, plusieurs économistes interrogés par l’AFP restent sceptiques sur la menace représentée par ce type d’acteurs pour le logement.

Au Danemark ou en République Tchèque, « personne à qui j’ai parlé ne mentionne cela comme une pression significative », rapporte Christine Whitehead, spécialiste du logement à la London School of Economics (LSE).

L’économiste admet que les grands investisseurs ont contribué à gonfler les prix du logement en menant des acquisitions de taille dans certains ex-pays communistes d’Europe de l’Est ou dans l’ancienne République démocratique allemande (RDA).

Pour autant, « ce n’est pas un phénomène massif: même en Allemagne, l’essentiel du logement privé en Europe est toujours entre les mains de gens comme vous et moi », souligne Mme Whitehead, jugeant parallèlement que les gros investisseurs « peuvent dans une certaine mesure jouer un rôle positif ».

Citant l’exemple du Royaume-Uni, elle estime que des fonds ont investi dans des projets immobiliers qui auraient autrement été démunis de liquidités, tout en admettant que leur positionnement haut de gamme ne répond pas à la problématique de l’habitat des plus pauvres.

Les considérations sont semblables aux Etats-Unis où Blackstone a massivement racheté des maisons à bas prix dans la foulée de la crise immobilière alors que de nombreux ménages devaient abandonner leur logement faute de pouvoir le rembourser.

« C’est facile de critiquer maintenant, mais quand ils ont acheté ces maisons, personne d’autre ne l’aurait fait », juge auprès de l’AFP Albert Saiz, économiste du logement au Massachusetts institute of Technology (MIT).

Rappelant que les hypothèques malheureuses se trouvaient alors au bilan des banques américaines, M. Saiz estime que ces liquidités ont contribué à maintenir la stabilité financière.

Il ajoute qu’il était difficilement envisageable de nationaliser les logements concernés: le gouvernement devait déjà assumer la mise sous tutelle à 200 milliards de dollars de Freddie Mac et Fannie Mae, géants du refinancement immobilier.

Au-delà de Blackstone, dont il reconnaît l’image « agressive », M. Saiz juge dangereux d’attaquer le concept de « financiarisation », alors qu’un marché du logement fluide s’accompagne généralement d’instruments efficaces de financement.

« Si l’on rend le financement du logement plus complexe, cela aura pour effet de rendre le logement plus cher, en particulier pour les pauvres et les classes moyennes », conclut-il.

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