Mieterträge werden zentraler Renditetreiber

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Die Anzeichen einer Abkühlung im Schweizer Immobilienmarkt mehren sich, Wertsteigerungen lassen graduell nach und die Mieterträge dürften in naher Zukunft zur zentralen Quelle der Performance werden. In diesem Umfeld empfiehlt Brice Hoffer von UBS eine Resilienzstrategie mit drei Schwerpunkten: Robuste Portfoliostruktur, operationelle Effizienz und dynamisches Immobilienmanagement.

Leicht höhere Zinsen könnten künftig die Bewertungen der Liegenschaften unter Druck setzen. In der Schweiz dürfte gemäss Brice Hoffer, Analyst im Team Immobilien Schweiz bei UBS Asset Management, die Normalisierung der Zinspolitik nur sehr graduell erfolgen. Mit einem ersten Zinsanstieg kann demnach frühestens im Laufe 2020 gerechnet werden - und damit wären die kurzfristigen Zinsen erst 2021 im positiven Bereich. Nichtdestotrotz spreche die Aussicht auf eine weniger expansiven Geldpolitik und entsprechend höhere Obligationenrenditen für das Szenario nachlassender Wertsteigerungen im Schweizer Immobilienmarkt in den kommenden Jahren. Als Konsequenz sieht Hoffer, dass die Gesamtrendite der Immobilieninvestitionen in naher Zukunft überwiegend durch die Einkommensrenditen und das Wachstum der Mieteinnahmen getragen werden. Damit rückt die Stabilität der Mieterträge in den Fokus der Investitionsstrategien im Schweizer Immobilienmarkt.

Robuste Portfoliostruktur

Im fortgeschrittenen Immobilienzyklus nimmt die Wettbewerbsintensität in den Nutzermärkten zu, was eine progressive Erhöhung der Leerstandrisiken und eine Belastung der Mietwachstumsperspektiven zur Folge hat. In diesem Umfeld sei eine laufende Überprüfung der strategischen Immobilienallokation gefordert, um die Robustheit der bestehenden Portfoliostruktur sowohl in einer Top-Down als auch in einer Bottom-Up-Perspektive sicherzustellen, so Hoffer.

Auch die Korrekturrisiken im Schweizer Immobilienmarkt nehmen zu. Dies mache monothematische Anlagestrategien besonders problematisch, da die Identifizierung einzelner Teilmärkte mit überdurchschnittlichen Entwicklungsperspektiven sehr komplex werde. Eine gute Diversifizierung ist also eine Grundvoraussetzung für stabile Mieterträge. "Auch innerhalb der Grenzen eines einzigen Landes ermöglicht die räumliche Diversifizierung, von unterschiedlichen Wirtschaftsstrukturen und Dynamiken im Markt zu profitieren", meint der Experte.

In Bezug auf die Makrolage-Qualität dürfte sich die Immobilienallokation primär auf die Agglomerationen der Schweizer Grosszentren konzentrieren, da diese urbanen Räume überdurchschnittliche Entwicklungsperspektiven im Bereich der Demographie aufweisen. Gemäss den Prognosen des Bundesamts für Statistik dürften das Genferseebecken und seine angrenzenden Gebiete (Kanton Fribourg, westlicher Rand des Kantons Wallis), sowie der Grossraum Zürich und der urbane Raum Zug und Luzern im kommenden Jahrzehnt die Schwerpunkte der Bevölkerungsentwicklung der Schweiz darstellen.

Im Hinblick auf die aktuelle Kompression der Renditen im industriellen Immobilienmarkt findet Hoffer speziell Logistikprojekte im Herzen der urbanen Räume besonders interessant, da sie mit teureren Flächennutzungsformen wie Wohnen, Retail oder Büros im Wettbewerb stehen und damit bessere Mietwachstumsperspektiven als klassische Logistikinvestitionen aufweisen. Somit sollten also auch Nischensegmente bei der strategischen Ausrichtung des Gesamtportfolios nicht vergessen gehen.

"Buy-and-hold" wandelt sich zu "Dynamic Core"

Die wachsende Flexibilität von Mieterschaftspräferenzen führen zu einer Neudefinierung der Managementaktivitäten von Core-Immobilieninvestitionen. Dieses wandelnde Umfeld fordert viel Innovationskraft bei Immobilienbetreibern sowie eine höhere Betreuungsintensität der Liegenschaften im Portfolio. Eine effiziente Kommunikation und transparente Liegenschaftsmanagementaktivitäten stellen ebenfalls wichtige strategische Elemente dar, die zur Sicherung der Mieterschaft und zur Resilienz der Mieterträge beitragen. Infolge der angespannten Lage im Transaktionsmarkt rückt der Schwerpunkt der Wertschöpfung auf die Entwicklung des Immobilienbestandes. Damit verlieren traditionelle "Buy-and-hold"-Ansätze im Core Immobiliengeschäft zugunsten von aktiveren "Dynamic Core"-Strategien an Bedeutung.

Renditeliegenschaften: Nettoanfangsrenditen unter Druck

Im anhaltenden Niedrigzinsumfeld ist die Akquisition von Schweizer Renditeliegenschaften für die einheimischen Investoren unverändert attraktiv. Im 4. Quartal 2018 blieb die Nettodifferenz zwischen den Spitzenrenditen im Schweizer Immobilienmarkt (gemischte Sektoren) und der Ausschüttung der 10-jährigen Bundesobligationen bei knapp 2,2%, also circa 60 Basispunkte über dem langjährigen Mittelwert von 1,6%. "In diesem Kontext bleiben die Nettoanfangsrenditen sektorübergreifend unter Druck", kommentiert Hoffer. Die Lage im Mietwohnungsmarkt sei besonders angespannt. Gewisse Liegenschaften an Spitzenlagen werden mit Nettorenditen unter 2% gehandelt.

Fehlende Impulse seitens der Teuerung sowie der relativ starke Franken sprechen nach Meinung des Experten weiterhin gegen einen frühzeitigen Anstieg der Zinsen in der Schweiz. Damit sollte das Tiefzinsumfeld in naher Zukunft immer noch Bestand haben, was den Druck im Transaktionsmarkt für Schweizer Liegenschaften weiter hoch halten dürfte. Im angespannten Transaktionsmarkt liegt das Niveau der Nettoanfangsrenditen aktuell deutlich tiefer als die Bewertungsrenditen im Immobilienbestand. So schlussfolgert Hoffer: "Der Fokus der Wertschöpfung rückt zunehmend vom gesättigten Transaktionsmarkt auf die Aufwertung und Entwicklung der bestehenden Immobiliensubstanz."