Europäische REITs bleiben attraktiv

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Olivier Heroghe, Vincent Bruyère und Damein Marichal (v.l.n.r.) leitende Portfoliomanager bei Degroof Petercam

Im Interview mit Fondstrends geben Olivier Hertoghe, Damien Marichal und Vincent Bruyère, leitende Portfoliomanager bei Degroof Petercam, einen Überblick über den europäischen REITs Markt. Sie zeigen auf, weshalb ein diversifiziertes Portfoliomanagement in dieser Anlageklasse speziell wichtig ist.

Wie ist die Lage auf dem europäischen Markt für börsennotierte Immobilienanlagen?

Fest steht, dass die Immobilienmärkte in ganz Europa einen Boom erleben. Einerseits wächst in vielen europäischen Ländern die Bevölkerung, und dies steigert die Nachfrage nach Wohnraum. Andererseits verzeichnen wir ein starkes Wirtschaftswachstum auf dem alten Kontinent. An den Vertrauensindikatoren gemessen, scheint das Wirtschaftswachstum die 2%-Marke (auf annualisierter Basis) zu übertreffen, was etwa dem Doppelten der Schätzungen für das Wachstumspotenzial der Eurozone (ca. 1%) entspricht. Das bedeutet, dass sich die grosse negative Output-Lücke allmählich schliesst und dass die Arbeitslosigkeit (derzeit bei 9,1%) von den hohen Niveaus deutlich sinken wird. Dank dieser starken Wirtschaftsdynamik steigt die Nachfrage nach Büros, Lager- und Logistikimmobilien. Das ist für börsenkotierte Immobilienunternehmen natürlich von Vorteil.

Wie sehen die Renditeaussichten für REITs aus?

Wir gehen davon aus, dass Cashflows und Renditen europäischer REITs 2017 und 2018 jeweils um durchschnittlich etwa 5% steigen werden. Parallel hierzu werden auch die Nettoinventarwerte steigen, was zu einer erwarteten jährlichen Rendite von rund 7% führt. Zudem dürfte auch der Renditeabstand zwischen den Marktzinsen und der Rendite, die sich mit Immobilienanlagen erzielen lässt, in den kommenden Jahren recht attraktiv bleiben. Die Grenzfinanzierungskosten könnten steigen, aber die Unternehmen sind gegen Zinserhöhungen gut abgesichert. Auch der Abstand zu den Immobilienrenditen bleibt ausreichend gross, um erfreuliche Erträge zu ermöglichen. Das wird dem Nettoergebnis Auftrieb verleihen. Einerseits durch höhere Mieten aufgrund der Indexierung und Aufwärtskorrekturen. Andererseits sinken die Finanzierungskosten weiter. Die Refinanzierung bestehender Schulden ist somit zu niedrigeren Sätzen möglich.

Worauf achten Sie bei der Auswahl besonders?

Wir suchen weiter nach Anlagen mit gutem Risiko/Rendite-Profil. Auch in einem sich wandelnden Zinsumfeld bleiben wir bei der Suche nach Immobilienunternehmen von unserem Hauptkriterium, ein gesundes Wachstum des Cashflows pro Aktie, überzeugt. Dieses Kriterium sollte zu einer attraktiven Gesamtrendite für Aktionäre führen, die sich aus der Dividendenrendite dividiert durch das Wachstum des Nettoinventarwerts ergibt.

Das REITs-Segment bleibt ein Sektor, der Spezialisierung und Diversifizierung erfordert. Daher braucht es das Know-how und die Erfahrung sachkundiger Portfoliomanager. Der Punkt ist, dass man Top-Unternehmen von mittelmässigen Unternehmen unterscheiden muss, denn es ist nicht alles Gold, was glänzt. Das erste Kriterium ist die Unternehmensleitung, denn letztendlich trifft sie die Entscheidungen und kann über Aufstieg und Fall eines Unternehmens entscheiden. Zweitens muss man bei der Analyse von Unternehmen der Qualität und der Diversifizierung des Immobilienportfolios besondere Aufmerksamkeit schenken, ebenso wie der Art und Weise, wie das Unternehmen seine Transaktionen finanziert. Qualitative Kriterien wie Cashflow und Dividendenrendite, Beleihungsauslauf (der Anteil von Krediten in Relation zu den Marktpreisen) und Zinsdeckung sind ebenfalls von entscheidender Bedeutung.

Welche Marktsegmente sind derzeit attraktiv?

Der europäische REITs-Markt bietet nach wie vor einige attraktive Immobiliensegmente. Uns gefallen beispielsweise Logistikimmobilien in Deutschland und Frankreich. Der Boom beim Online-Shopping leistet zweifellos Unterstützung für diese Segmente. Anfängliche Renditen von 7-8% sind realistische Optionen. VIB Vermögen und Argan sind Beispiele für attraktive Logistikunternehmen.

Im Detailhandelssegment steht Qualität ganz oben auf der Prioritätenliste. Aufgrund des e-Commerce-Wachstums haben zweitklassige Unternehmen Probleme bei der Vermietung ihrer Immobilien. DPAM konzentriert sich daher auf die Besten in Europa. Beispiele für solche Unternehmen in Frankreich sind Klépierre und Unibail-Rodamco. Letztgenanntes Unternehmen hat die 70 grössten und besten europäischen Einkaufszentren in seinem Portfolio. Beide Unternehmen haben das Ziel, Konsumenten ein echtes Shopping-Erlebnis zu vermitteln.

Auch in Spanien findet man attraktive Unternehmen. Spanien hat sich weitgehend von der Wirtschaftskrise erholt, in der es vor einigen Jahren steckte. Insbesondere Büros in den Metropolregionen von Barcelona und Madrid kommt diese Situation zugute. Eine erwähnenswerte Erfolgsstory ist Axiare. Dieses Unternehmen wurde nach der grossen Krise gegründet und hat ein Händchen dafür, hochwertige Immobilien ausserhalb des Marktes zu erwerben.

Auf dem britischen Markt meiden wir Unternehmen, die auf dem Londoner Büromarkt investieren. Mieten und Bewertungen tendieren nach unten. Logistik- und Einzelhandelsimmobilien sowie Studentenwohnungen sind jedoch recht interessant, sofern sie in Randgebieten und nicht in den grossen Stadtzentren angesiedelt sind.

Bevorzugen Sie grosse oder eher kleine Unternehmen?

Insgesamt sehen wir langfristig mehr Wert in kleineren Marktkapitalisierungen. Marktkorrekturen wie im November 2016 haben uns jedoch veranlasst, unsere Portfolios auf hochwertige Titel mit grosser Marktkapitalisierung neu auszurichten.