Bauen und Wohnen wird teurer

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Mit der Zinswende ändern sich die Spielregeln auf dem Immobilienmarkt. (Bild: Shutterstock.com/Ztudio)

An Herausforderungen wird es den Immobilienbesitzern in Zukunft nicht fehlen. Sie können künftig kaum noch auf zinsbedingte Wertzuwächse zählen und müssen den Fokus auf das Wachstum und die Sicherstellung der Mieterträge richten. Rasch sinkende Wohnungsleerstände dürften dabei helfen, da die Summe der Wohnbauvorhaben den künftigen Bedarf an Wohnungen nicht annähernd decken wird, wie der Schweizer Immobilienmonitor der Credit Suisse für das 2. Quartal 2022 aufzeigt.

Hohe Energiepreise lassen Nebenkosten explodieren

Bei den Wohnnebenkosten sei von den gestiegenen Energiepreisen noch wenig zu spüren, doch für die Mieterinnen gebe es kein Entrinnen vor höheren Nebenkosten, so die Experten. Wegen des Kriegs in der Ukraine und der drohenden Knappheit von Energierohstoffen sind die Grosshandelspreise für Heizöl, Erdgas und Strom förmlich explodiert. Je nach Energieträger sind die Mieter dem Kostenanstieg unterschiedlich stark ausgesetzt. Für Bewohner von Wohnungen mit fossilen Heizenergieträgern, die noch immer rund 60% am Total ausmachen, kann der Energiepreisschub im Jahr 2022 einen Anstieg der Heizkosten von rund 38% bedeuten. Die Heizenergiekosten einer durchschnittlichen Wohnung mit Wärmepumpe sind dagegen gemäss den Berechnungen der Immobilienökonomen der Credit Suisse lediglich um 3% gestiegen. Sie liegen damit nun gut 60% unter den Kosten fossiler Energieträger.

Ihrer Meinung nach drohen jedoch noch höhere Belastungen, denn aufgrund der Trägheit des Gaspreises für Endkunden und der Regulierung der Preise für Haushaltsstrom dürften die Preisanstiege erst mit Verzögerung vollumfänglich bei den Schweizer Haushalten ankommen und den Wechsel auf nachhaltigere Energieträger noch mehr beschleunigen. In Anbetracht der massiv reduzierten Betriebskosten einer Wärmepumpenheizung im Vergleich zu einer Öl- oder Gasheizung liessen sich deren höhere Investitionskosten immer rascher amortisieren. Basierend auf den jüngsten Energiepreisen zahle sich die Installation einer Luft-Wasser-Wärmepumpe bereits nach acht bis neun Jahren aus.

Bauen wird teurer

Spuren hinterlassen die Sondereffekte der Pandemie und des Kriegs in der Ukraine auch in der Bauwirtschaft. Die Verknappung von wichtigen Baustoffen auf Schweizer Baustellen hat die Baupreisteuerung für Hochbauarbeiten im Oktober 2021 auf 4.6% steigen lassen. Dies markierte laut dem Monitor den stärksten Preisanstieg seit Messbeginn im Jahr 1998. Das Bauen dürfte sich weiter verteuert haben: In den letzten Wochen sind die Preise von Metallprodukten wie Bewehrungsstahl und Aluminium geradezu explodiert. Während Verzögerungen von ganzen Bauprojekten aufgrund fehlender Baumaterialen bisher die Ausnahme geblieben sind, müssen sich die Bauherren auf weiter steigende und stark schwankende Preise und Lieferfristen einstellen. Einerseits erschwere dies die Planungssicherheit, andererseits trügen die höheren Baupreise zur ohnehin schon starken Renditekompression bei Immobilieninvestitionen bei, so die CS-Ökonomen. Ihrer Ansicht nach könnten die massiv höheren Baupreise Immobilieninvestoren dazu veranlassen, Projekte mit zu knapper Marge zurückzustellen oder nicht dringliche Investitionen im Bestand hinauszuzögern.

Zinswende ändert Spielregeln auf dem Investitionsmarkt

In den letzten Jahren beruhten die Renditen von Immobilienobjekten immer stärker auf Wertzuwächsen als Folge gesunkener Zinsen. In Zukunft dürften diese jedoch fehlen oder zumindest deutlich geringer ausfallen. Denn spiegelbildlich zum Anstieg der Langfristzinsen seien die Renditeprämien von direkten und indirekten Immobilienanlagen gegenüber Anlagen mit höchster Sicherheit gesunken. "Mit fortschreitender Zinswende dürften Immobilienanlagen weiter an Attraktivität verlieren, da Staatsanleihen oder Unternehmensanleihen guter Qualität als Alternative wieder vermehrt infrage kommen. Damit fehlt künftig der Motor für weitere Senkungen der Diskontierungssätze und eine Fortsetzung der Wertzuwächse. Der Fokus der Anleger wird sich daher in Zukunft wieder stärker auf das Wachstum und die Sicherheit der Immobilienerträge richten müssen. Wachstumsstarke Regionen und Immobiliensegmente werden davon profitieren können", erwarten die Immobilienökonomen der Credit Suisse.