Börsennotierte europäische Immobilien als Anlage-Alternative

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Börsennotierte Immobilien haben zwar Gegenwind durch zyklische und strukturelle Trends, aber sie werden durch starke Fundamentaldaten unterstützt. Da sie über eine gute Liquidität verfügen, eröffnen sie laut Pierre Toussain von ODDO BHF auf effiziente Art ein ausgewogenes Engagement in Immobilien.

Bei börsennotierten Immobilien handelt es sich um einen Nischenmarkt, der Anlegern ein liquides und diversifiziertes Engagement am Immobilienmarkt ermöglicht. "Ein Nischenmarkt ist es deswegen, weil in den verschiedenen europäischen Märkten nur ca. 2 bis 22 % aller Immobilien im Besitz börsennotierter Immobiliengesellschaften sind - wobei dieser Anteil allerdings zunimmt", sagt Pierre Toussain, der den ODDO BHF Immobilier Fund managt. Eine Börsennotierung erhöhe naturgemäss den Druck auf die Unternehmen und sorge für eine entsprechend hohe Qualität im börsennotierten Immobiliensektor.

Beim Thema börsennotierte Immobilien führt nach Toussains Meinung kein Weg am Real Estate Investment Trust vorbei, dem Vehikel, das dieses Segment revolutioniert hat. Varianten sind der in den 1960er Jahren in den USA eingeführte REIT, der niederländische FBI oder auch der belgische SICAFI (Immobilien-Investmentgesellschaften mit unveränderlichem Kapital). Das Grundprinzip ist jeweils weitgehend identisch. Die entsprechende Gesellschaft ist von der Steuer befreit, vorausgesetzt, sie schüttet ihren Gewinn aus. Somit sind Dividenden fester Bestandteil dieser Gesellschaften und fliessen in die erwartete Gesamtrendite ein, die für eine Anlageentscheidung massgeblich ist. Viele Immobiliengesellschaften in Europa und der ganzen Welt haben inzwischen diese Rechtsform gewählt, auch wenn es zwischen den verschiedenen Ländern noch Unterschiede in der Ausgestaltung gibt", erklärt Toussain. Eine Ausnahme seien z.B. deutsche Wohnimmobilien, die es in dieser Rechtsform nicht gibt.

REITS ermöglichen ausgewogenes Engagement

Bei einem Real Estate Investment Trust (REIT) handelt es sich im Allgemeinen um eine börsennotierte Gesellschaft, die ertragsgenerierende Immobilien bzw. immobiliennahe Vermögenswerte besitzt und typischerweise auch betreibt. REITS bieten Anlegern die Möglichkeit, an Erträgen eines Immobilienbestands teilzuhaben, ohne selbst Immobilien besitzen zu müssen. Der Bestand von REITS kann Immobilien aus verschiedenen Segmenten (Büros, Einzelhandel, Wohnimmobilien, Hotels, Gesundheitswesen, Logistik usw.) umfassen. "Da börsennotierte Immobilien über eine gute Liquidität verfügen, eröffnen sie auf effiziente Art ein ausgewogenes Engagement in Immobilien über verschiedene Länder, Sektoren und Märkte hinweg", betont der Experte.

Angesichts der mittlerweile hohen Bewertungen traditioneller Anlageklassen sei eine wachsende Zahl von Anlegern auf der Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten. Einige erhöhten ihre Allokation in Private Equity, Total-Return-Strategien oder auch in Direktanlagen in Immobilien. Andere wiederum erwägten eine andere Form der Immobilienanlage - eben börsennotierte Immobilien. Der Immobiliensektor verzeichnete in den letzten Jahren eine hohe Dynamik. Der Wohnimmobilienmarkt in den wichtigsten europäischen Städten florierte und die am meisten angesagten Märkte erreichten immer neue Allzeithochs. Seit 2017 hat der Markt noch einmal mehr Fahrt aufgenommen. "Wir halten börsennotierte Immobilien jedoch immer noch für eine chancenreiche Anlageform für Anleger, die ihr Portfolio diversifizieren möchten", so Toussin.

Solide Fundamentaldaten bei europäischen Immobilien

Wie der Fondsmanager weiter ausführt, biete sich insgesamt ein ansprechendes Gesamtbild: Die Fundamentaldaten der europäischen Immobilien präsentieren sich solide und werden durch diverse positive Trends unterstützt, z. B. generell steigende Mieten und Bewertungen in Kombination mit starken, zunehmend kompetitiveren Anlagemärkten in der Eurozone. Nehme man dann noch die langfristigen demografischen und städtebaulichen Entwicklungen sowie das Entstehen "alternativer“ Immobiliensektoren hinzu, ergebe sich ein Wertschöpfungspotenzial, das sich durch aktive Anlageverwaltung und die gezielte Auswahl profitabler, innovativer und solide gemanagter Immobiliengesellschaften heben lasse.

Noch interessanter werde das Ganze beim Blick auf die relativ günstige Bewertung von Immobiliengesellschaften. Mit einer Durchschnittsrendite ihrer Portfolios von ca. 4,5 % (gegenüber 4 % für direkte Immobilienanlagen) und einem Kurs-/Nettoinventarwert-Verhältnis unter dem historischen Durchschnitt zählen indirekte Immobilienanlagen derzeit zu den Anlageklassen mit der höchsten Rendite.

"Die zentrale Frage in Bezug auf diese Anlageklasse ist, wie sie sich bei zukünftigen Zinserhöhungen entwickeln wird", bringt Toussain ein. "Sicher – normalerweise gilt dies als ein für Immobilienanlagen eher negativer Faktor. Bei ansonsten unveränderten Rahmenbedingungen sinkt bei höheren Zinsen tendenziell der Wert von Immobilien und die Kosten für die Kreditaufnahme steigen", erklärt er und stellt die Frage in den Raum, ob man deswegen auf Anlagen in diesen Sektor gänzlich verzichten solle. Seine Antwort darauf: "Nicht unbedingt." Hierbei seien zwei Aspekte entscheidend: Der Zeitpunkt und das Tempo der Zinserhöhung. "Beide scheinen uns unproblematisch, da eine schnelle Normalisierung der europäischen Geldpolitik äusserst unwahrscheinlich ist", meint er.

Analysiere man die Wertentwicklung in der Vergangenheit, so zeige sich darüber hinaus, dass sich Immobilien in einem Umfeld mit steigenden Zinsen nach einer kurzzeitigen Phase mit relativer Underperformance im weiteren Verlauf überdurchschnittlich entwickeln. Hier zeige sich, dass der Sektor vom Wirtschaftswachstum profitiere (durch Mietindexierung, wegen hoher Nachfrage steigende Mieten usw.). Darüber hinaus hätten sich die meisten Immobiliengesellschaften bereits günstige Finanzierungen gesichert. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten des Sektors in der Eurozone betragen 2,15 Prozent mit Laufzeiten von im Mittel bis zu sieben Jahren. Des Weiteren ist der Verschuldungsgrad des Sektors gesunken und die Beleihungsquoten bewegen sich im Rahmen (ca. 45 % für Gesellschaften aus der Eurozone).

Börsennotierte Immobiliengesellschaften gut aufgestellt

"Börsennotierte Immobiliengesellschaften sind gut aufgestellt, um von der Transformation des städtischen Raums und der Entwicklung der Städte von morgen zu profitieren", sagt Toussin. Einige dieser Gesellschaften zählten zu Vorreitern bei Themen wie der zunehmenden Polarisierung urbaner Zentren, der Alterung der Bevölkerung oder den Umbrüchen als Folge der fortschreitenden Digitalisierung.

Einerseits gebe es die "angestammten" Akteure - Generalisten oder aber auf Wohnimmobilien oder Büros spezialisierte Anbieter. "Hier erwarten wir, dass die seit Jahresbeginn beobachteten positiven Trends am Immobilienmarkt – steigende Mieten und Bewertungen – sich fortsetzen werden", so der Experte. Ganz konkret stimme insbesondere die Tendenz zu steigenden Büromieten in der Eurozone (Deutschland, Frankreich, Spanien, Italien und Niederlande) optimistisch. Das gelte besonders für Standorte wie Berlin, die auch künftig ein der Nachfrage angemessenes Angebot aufweisen dürften. Auch bei deutschen Wohnimmobilien sei eine gute Dynamik zu beobachten. Zu verdanken sei die gute Angebots-/Nachfragedynamik der Einwanderung, einer wachsenden Stadtbevölkerung, attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten und dem Anstieg der Mieten von einer niedrigen Ausgangsbasis.

Zunehmende Polarisierung im Einzelhandel

Nicht ganz so spektakulär verläuft laut Toussin die Entwicklung im Einzelhandel. Hier belaste der Wandel durch den elektronischen Handel die Fundamentaldaten. Durch Megatrends der Urbanisierung werde die Schere zwischen Gewinnern und Verlierern immer grösser, und es sei eine zunehmende Polarisierung zu beobachten: "Grosse Shoppingzentren erzielen nach wie vor gute operative Ergebnisse. Regionale Einkaufszentren haben hingegen mehr zu kämpfen", stellt er fest

Eine echte Chance für Anleger bietet sich nach Meinung von Toussin überdies abseits gängiger Immobiliensegmente, wie etwa bei alternativen Immobilienanlagen wie Logistik, Hotels, Studentenunterkünften, Gesundheitswesen. Alternative Immobilieninvestments profitierten von höheren Renditen, sie verfügten über starke Fundamentaldaten und stellten angesichts des fortschreitenden Zyklus eine gute Absicherung dar. "Manche Dinge lassen sich zwar nur schwer vorhersagen. Im Hinblick auf die Zukunft des elektronischen Handels oder den zukünftigen Bedarf an Altenheimen und Studentenunterkünften sehen wir die Aussichten jedoch zuversichtlich", sagt er. Die grosse Herausforderung bestehe hier darin, in den nach wie vor fragmentierten Märkten die besten Akteure zu identifizieren. Mit Blick auf elektronischen Handel sehen die Experten von Oddo BHF insbesondere gute Chancen im Logistiksektor. Nicht zuletzt sei mit einer weiterhin starken Entwicklung der Anlage- und Mietmärkte in der Eurozone zu rechnen. "Und die Anleger werden wählerischer, vor allem an besonders zentralen Standorten, wo demographische Trends die Renditen sinken lassen könnten", so Toussin.