Run auf Renditeliegenschaften ist strukturell bedingt

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Die Verkürzung der Amortisationsdauer und Senkung der Belehnungsquote verfehlen laut MoneyPark das Ziel, die Risiken bei Renditeobjekten zu minimieren. Das strukturelle Problem, welches durch institutionelle Investoren verursacht werde, bleibe ungelöst.

Der Markt für Renditeobjekte in der Schweiz sei überhitzt, sind sich die Finanzmarktaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und zuletzt auch der Internationale Währungsfonds (IWF) einig. Sie fordern von den Banken restriktivere Hypothekarvergabekriterien, um die steigenden Risiken einzudämmen. In einer Analyse schätzt MoneyPark die Wirkung der möglichen und vorgesehenen Massnahmen auf den Markt im aktuellen Umfeld allerdings als bescheiden ein.

Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) gab Ende März bekannt, eine Anpassung der Selbstregulierungsmassnahmen auf dem Markt für Renditeobjekte, auch Wohnrenditeliegenschaften genannt, zu prüfen. Diese Ankündigung kam aufgrund des steigenden Drucks der Behörden zustande, die nicht zuletzt wegen eines Stresstests Handlungsbedarf in diesem Teilmarkt sehen, so MoneyPark. Eine Arbeitsgruppe der SBVg prüft nun die Analyse der Behörden und wird bis Mitte Jahr Restriktionen in den Finanzierungsmodalitäten ausarbeiten. Als geeignete Instrumente werden derzeit eine Verkürzung der Amortisationsdauer sowie eine Senkung der Belehnungsquote angesehen. Diese Massnahmen betreffen nur Neugeschäfte mit einem hohen Belehnungsgrad. Damit soll ein preisdämpfender Effekt erzielt werden.

Auch die Finma macht Druck

Die Finma betonte an ihrer Jahresmedienkonferenz, dass das Kreditvolumen auf dem Hypothekarmarkt ungebremst weiterwächst. Ausserdem würden momentan über 70‘000 Wohnungen leerstehen – ein neuer Rekord. MoneyPark beobachtet überdies gerade ausserhalb der grossen Ballungszentren steigende Leerstandsquoten einerseits und höhere Mieterfluktuationsraten andererseits – eine anspruchsvolle Kombination für Eigentümer und Käufer. Die Finma fordere daher noch dieses Jahr klare Aktionen der Hypothekargeber, andernfalls würde sie die Eigenmittelanforderungen für alle Banken verschärfen. Das Finanzdepartement arbeite bereits parallel an einer entsprechenden Vorlage, um den Druck auf die Bankbranche hoch zu halten.

Die Finma bezeichnete den Hypothekarmarkt an ihrer Jahresmedienkonferenz gar als "too big to fail". Ein Stresstest zeigte, dass rund die Hälfte der getesteten Institute bei einer Immobilienkrise wie in den 90er Jahren vor allem bei der Finanzierung von Renditeobjekten unter die Schwelle der geltenden Kapitalforderungen fallen würden und sich rekapitalisieren müssten. Strengere Belehnungsgrenzen im Markt der Renditeobjekte, bei welchen die Hypothekarforderungen immerhin rund 30 Prozent ausmachen, würden daher helfen, die Kreditnachfrage zu begrenzen. Die Finma argumentiert weiter, dass die letzten Massnahmen zur Selbstregulierung ihr Ziel erreicht hätten; das Wachstum im Bereich der selbstbewohnten Liegenschaften habe sich verlangsamt. Nun sei es an der Zeit, auch den Markt der Wohnrenditeliegenschaften besser zu regulieren.

Die Frage bleibt laut MoneyPark offen, ob die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen wirklich die gewünschte Wirkung erzielen wird. Den Hauptgrund für die stark angestiegenen Preise der Renditeobjekte würden in der Attraktivität der Anlageklasse Immobilien im derzeitigen Negativzinsumfeld für institutionelle, aber auch private Anleger liegen. Viele Investoren kauften oder bauten deshalb Wohnrenditeliegenschaften, ohne ausreichende Standort- und Potentialanalysen durchzuführen. Diese Situation sei verantwortlich für den Preisdruck und erkläre schlussendlich auch hauptsächlich die angestiegenen Leerstandsquoten. Diese Käufer investierten vorwiegend ihr Eigenkapital und seien dadurch nicht von Restriktionen in der Fremdfinanzierung betroffen. Gerade die im Jahr 2018 erzielten Renditen von über fünf Prozent bestärkten Anleger auch weiterhin, in diese Anlageklasse zu investieren – ohne Gewähr, dass solche Renditen auch in Zukunft erwirtschaftet werden können.

Betroffen sind Neugeschäfte mit hohem Fremdkapitalanteil

Die geplanten Selbstregulierungsmassnahmen würden vor allem diejenigen Investoren treffen, die einen grösseren Fremdkapitalanteil beanspruchen, meinen die Experten. Dabei handle es sich wohl schwergewichtig um private Anleger (buy to let). Für diese Käufer würde es in Zukunft schwieriger, das Objekt finanzieren zu können. Damit möchte der Regulator weitere Preissteigerungen dämpfen und durch einen reduzierteren Käuferkreis die Risiken verkleinern. Den aktuellen Kauftrend besser eindämmen könnte jedoch eine substanzielle Zinserhöhung, die wieder attraktive Alternativinvestitionen zulässt, oder eine stark forcierte Zuwanderung von ausbildungs- und einkommensstarker Migranten. Von beiden Szenarien seien wir in der Schweiz aber sehr weit entfernt, stellt MoneyPark fest, da auch entsprechende politische Vorstösse gescheitert sind.

Die geplanten Massnahmen sind ein erster Schritt in die richtige Richtung, hält MoneyPark fest. Nicht-professionelle Kleininvestoren mit hohem Fremdkapitalanteil würden so vermehrt aus dem Markt gedrängt werden. Das strukturelle Problem des Marktes für Renditeobjekte sei so aber nicht gelöst: Institutionelle Investoren wie beispielsweise Pensionskassen, die ohne oder mit nur wenig Fremdkapital auskommen und einen grossen Teil der Käuferschaft ausmachen, würden durch diese Massnahmen in ihrer Tätigkeit nicht eingeschränkt werden. Daher erwarten die Experten nur eine bescheidene Wirkung und sind überzeugt, dass die Eindämmung der Preissteigerungen nicht nur allein durch diese Regulierungen gelingen wird.

Vorsicht bei Crowd-Finanzierungen

Bleibt das Zinsniveau tief, ist Liquidität im Übermass vorhanden und sind Anlagealternativen rar, werden Renditeobjekte auch weiterhin hoch in der Gunst institutioneller und privater Investoren stehen, die nur wenig oder gar kein Fremdkapital benötigen, fasst MoneyParkt die Situation zusammen. Sie kommen zum Schluss, dass eine differenzierte Prüfung beim Kauf von Renditeobjekten wichtiger denn je ist. Es gelte abzuklären, ob die Nachfrage nach Wohnungen in der Region vorhanden ist und ob die Mieten marktgerecht sind. Spezielle Vorsicht sei bei sogenannten Crowd-Finanzierungen geboten, denn der einzelne Investor muss sich hierbei auf die Renditeversprechungen der Crowd-Funder verlassen.

MoneyPark ist der Meinung, die Finanzierungsseite werde durch die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen komplexer und der Markt aufgrund unterschiedlicher Finanzierungsrichtlinien der Hypothekargeber für Käufer zunehmend unübersichtlich. Denn solche Massnahmen würden erfahrungsgemäss nicht überall identisch umgesetzt. Kleine Banken, Pensionskassen und auch Versicherungen seien bei der Umsetzung solcher Regulierungsmassnahmen weniger im Fokus oder sogar gar nicht betroffen. Grossbanken und stark
exponierte Kantonal- und Regionalbanken werde hingegen infolge ungleich höherer systemischer Risiken genauer auf die Finger geschaut.